2005成都电梯公寓分析研究报告（完整版）(doc)
一、在售电梯公寓总体供应特征 　　2005年上半年，成都房地产市场呈现电梯物业放量的明显趋势，市场占有率和市场 接受层面较之以往均有了大幅度的提升，成为2005上半年楼市中的主角。截至6月底，成 都市（三环以内）共有在售电梯公寓（含以电梯公寓为主的物业）76个，这些在售楼盘 的总供应面积为578万平方米，个盘平均规模为7.6万平方米。 　　1、区域分布特征——城中缩减，城东开发量增加 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 　　[pic] 　　和04年相比，05年电梯公寓的区域分布格局并没产生太大的变化，仍然是城西占据 了绝对供应优势，所推数量和体量分别占到总量的31.6%和41.1%； 　　城东电梯公寓的开发无论是数量还是供应面积都较去年大幅增加，已经超越了城南 ，占到总供应面积的23.5%，成为电梯公寓第二热点开发区域；主要是受该区域粼江峰阁 、卓锦城等大盘影响较大； 　　市中心电梯公寓所推电梯公寓数量虽然和城南不相上下，分别为15和14个，但由于 地块的规模受到限制，在总体供应面积上城南则比城中多出58.7%； 　　从区域的平均规模来看，城西仍然是佼佼者（达9.9万㎡），其次是城南和城东，城 中最小（仅为3.62万㎡），具体规模见下表： 　　[pic] 　　2、环线分布特征——二、三环间仍是热点 　　[pic] 　　从环线分布来看，二、三环之间的区域仍是开发的热点，该区域电梯公寓楼盘个数 是二环以内电梯公寓项目个数的总和，且项目规模普遍较大，使得总供应体量比二环以 内电梯公寓的总量之和还多了120多万方； 　　较去年一环内和一、二环间供应面积基本持平不同的是，今年一、二环间的电梯项 目开发规模显著增长，环线内总供应面积已接近一环以内区域的两倍。 　　3、价格分布特征——3500-4500元/㎡之间是主力 　　a)价格区间 　　[pic] 　　05年电梯公寓价格基本呈正弦分布，以3501- 4500元/㎡价格区间的产品供应最为充足，分别占到数量的60.5%和总供应体量的57.5%， 价位在4000-4500元/㎡的比重也不小，占到总供应体量的17 %； 　　从供应楼盘的数量上来看，以3500- 4000元/㎡的价格为分水岭，越往两边供应数量越少，尤其是价格在3000元/㎡以下和50 00元/㎡以上的电梯公寓数量都不足5个。 　　b)区域价格 　　[pic] 　　从各区域来看，价格由多到少依次是：城中、城南、城东、城西和城北，其中城中 、城南和城东的区域均价都超过了4000元/㎡； 　　作为今年的开发热点区域，加上部分高档电梯公寓社区的出现抬升了整体均价（如 粼江峰阁、中海格林威治城等），城东的电梯公寓价格已经达到4000以上，赶超城西， 价格增长幅度较大；城北无论是楼盘均价的范围还是整体均价都远低于其他区域。 　　与区域整体住宅均价相比，城东和城西的电梯公寓均价要高于该区域的住宅均价， 城南、城北和城中则是电梯公寓均价则略低于住宅区域均价； 　　[pic] 　　c)环线价格 　　[pic] 　　二、三环之间电梯公寓的供应最为充足，从环线价格来看，该区域的价格也是最低 的，平均每平方米比相邻的二环内低近450元，能满足更多购房者的需求； 　　一、二环之间与一环以内的价格差距已经越来越小，个别项目在均价上甚至有高过 一环内项目的现象，在一定层面上是城市外延，市中心范围扩张的市场表现。 　　4、产品物业类型——小高层占绝对市场份额 　　[pic] 　　小高层物业仍是电梯公寓的主流产品，无论是数量还是供应面积都遥遥领先于其它 类型物业； 　　社区型电梯公寓市场份额较大，这类物业的优势是有相对比较完善的生活配套和较 为纯粹的生活氛围，这一物业类型中又以多层和小高层组合的社区最多； 　　高层和30层以上的超高层电梯公寓的市场比重有所增加，分别占到市场总供应数量 的18%和4%，代表项目有上行东方、中海格林威治等； 　　部分多层住宅为提升产品自身档次而配备电梯，进而提高产品的销售价格， 这类产品数量较去年有所增加，代表项目有府河边的一江城花和宝泰水河名居。 　　5、户型供给——小户型和居家型项目势均力敌 　　[pic] 　　为便于研究，尺度将电梯公寓按照其主力供给面积区间进行楼盘性质划分，分别为 小户型电梯公寓（主力面积在30-70㎡之间）、居家型电梯公寓（主力面积在70- 120㎡之间）和享受型电梯公寓（主力面积在120㎡以上）； 　　小户型电梯公寓和居家型电梯公寓项目供应数量基本相当，均占总体的四层比重； 享受型的电梯公寓项目供应较少，不到总量的1/5，但其价位相对较高，市场影响力不容 忽视。 　　二、电梯公寓需求特征分析 　　1.市民接受度提升 　　随着电梯公寓的品质不断提高，市民对电梯公寓的接受程度也较往年有了大幅度提 升，从购房者调查中发现，愿意购买电梯公寓的客户占到总购房人数31%的比重，电梯需 求客户已成为不可忽视的购买群体。 　　[pic] 　　2.购房者青睐城南 　　意向购买电梯房的客户最理想的购买区域依次是：城南、城西、市中心、城东、郊 区、城北。市民的理想区域和目前市场的供应格局相比较，差异还是比较大的，近7成的 购房者更青睐城南和城西，主要还是缘于这两个区域完善的生活配套和良好的居家环境 。 　　[pic] 　　3.70-130㎡房屋需求旺盛 　　共有111人表示购买的电梯公寓面积在70- 130㎡之间，占到总人数的73%，而仅有17%的购房者购买面积70㎡以下的电梯公寓，这项 数据和消费者以自住为主要购房目的是相符的。 　　[pic] 　　4.电梯公寓购房者特征 　　自住型消费为主 　　在意向购买电梯公寓的客户中，自用者占75%，其次是给家人居住和投资者的比例相 当，均为12%，总体来看，电梯公寓的购买群体以自用为主，接近九成比重，这样的消费 需求构成对市场供应结构也产生了相应的引导作用，表现在居家型和享受型的电梯公寓 所占市场份额在今年有所提高。不过值得注意的是，电梯公寓投资客的所占比例要略高 于普通住宅的购买客户群体，这与电梯公寓市场涵盖众多小户型项目，而小户型的购买 客户又多为投资者有一定关系。 　　[pic] 　　年轻人是主力军 　　意向购买电梯公寓的购房者中，主要年龄分布在20到40岁之间，其中30岁以下的年 轻购房者是电梯公寓的主力购买群体，占到近六成的比重。由此可见，电梯公寓更易被 年轻人所接受，这部分消费群体在居住方面的“多层情结”不及中老年人深，其经济实力 亦使得其更愿意选择性价比更高的电梯公寓。 　　[pic] 　　三、电梯公寓市场发展变化特征 　　1.次热点开发区域转变 　　虽然和2004年相比，今年电梯公寓的开发热点仍然是城西和二、三环之间的区域， 但是经尺度调研发现，在区域上城东的开发热度超越了城南，在环线上，一、二环之间 的供应量远远大于一环以内。 　　2.电梯公寓进入郊区市场 　　目前电梯公寓不但在市区发展迅速，且已经开始在三环以外区域甚至是郊区市场发 展壮大，数量较之往年亦有大幅度提升。经尺度统计，目前郊区在售电梯公寓达20个左 右，个盘规模虽不及主城区，在楼盘品质上也存在一定差距，但由于其增速较快，值得 市场关注，代表楼盘主要有： 　　[pic] 　　2005年郊区在售电梯楼盘的特征： 　　电梯公寓楼盘在郊县楼盘中供应数量和体量都较少，分别占郊区全部数量的14%和1 9%； 　　价格方面，郊区电梯公寓的平均价格为每平方米2059.6元，远远低于郊区总体均价 每平方米2547.2元，这主要是因为郊区有为数较多的别墅项目，拉高了总体均价； 　　郊区电梯公寓楼盘从开盘到销售结束时,需要的时间平均在6.35个月左右,低于普通 住宅（7.72个月）和各类物业总体时间（7.68个月），由此说明在郊区购房者对电梯公 寓的心理接受程度较城区客户更高。 　　3.小户型电梯公寓向外扩张趋势明显 　　[pic] 　　一向集中于市中心的小户型电梯公寓向外扩张趋势非常明显，在31个在售小户型项 目中，二三环之间的就有17个之多，占小户型电梯公寓总数的55%； 　　4.电梯公寓品质提升 　　万科房产、武海置业、吉宝置业、融创等不少品牌开发商都在今年推出小高层项目 。得益于这些开发商丰富的开发经验和对购房者需求的准确把握，电梯公寓的舒适度、 品质感都得到大幅度提升，表现最为明显的就是户型设计较往年有了很大的进步，市民 对电梯公寓的接受程度也大大提升。 　　5.大户型也精装 　　以往电梯公寓均为小户型楼盘推出精装修服务，而从去年下半年开始，成都电梯公 寓市场又形成新的亮点，居家型大户型楼盘也开始推出精装修服务，并受到成都购房者 的认可，代表项目就是由新加坡吉宝置业开发的高档电梯公寓——粼江峰阁，该楼盘的户 型面积在71—370平方米之间，主力产品为三房，打破了以往只有小户型做精装房的传统 局面，目前售价已经达到每平方米6000元，成为当前成都市场上价格最高的电梯公寓。 　　6.多层电梯公寓开发成为新的热点 　　随着多层住宅市场的激烈竞争，为适应新的市场需求，开始出现更多的多层电梯物 业产品，其表现形式多样，包括多层普通住宅、花园洋房、多层小户型，代表项目如雅 郡、锦江·东湖花园、正成·香域等，虽然相对于一般的多层住宅而言增加了电梯成本， 但随之而来的产品舒适度和方便性又迎合了相当一部分客户需求，成为多层住宅新的卖 点和市场竞争力所在。 　　7.新政影响下，小户型电梯公寓销售不及去年乐观 　　在2004年，小户型电梯公寓项目以其总价低，负担小，回报周期短，适宜投资而受 到市场的欢迎，而在今年尤其是新政颁布以后，对住宅投资者的打击政策也影响到了以 购买小户型为投资目的的购房者，而小户型电梯公寓的开发在今年也有较大程度的缩减 ，目前在售项目主要是去年推出的产品，今年真正开盘上市的小户型电梯项目并不多。 　　在小户型电梯公寓市场不如去年景气的情况下，开发商又纷纷采取了与连锁经济型 酒店合作经营的方式，并以此来刺激销售，为小户型电梯公寓找到了另外的一种需求和 生存发展空间。
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