2004年三季度南京房地产研究报告报告(doc)
2004年三季度南京房地产研究报告报告 第一节 市场容量分析 市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商 品的现实的和潜在的市场总需求量。由于存在着大量的购房需求，南京的房地产市场近 几年一直处于高速发展的阶段，但市场中结构性的供求矛盾却日益突出，这种矛盾表现 在目前南京房地产市场中各区域、价位、楼型、套型等方面的供应量与需求量（市场容 量）不平衡。市场容量分析即有效需求量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场 容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。本节的市 场容量分析中，既进行了总容量分析，也进行了分区域、价格层次等分容量结构分析。 1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 2004 年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和 中低价商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年南京新建商品房和存量房的市场总需求量约为 1410 万平米。 2004 年三季度，南京商品房总需求量为 574 万平米（包括上半年未满足的需求 249 万平米）。 根据抉策地产研究中心 2004 年上半年报告的相关论述，本报告将主要针对第三季度的需求进行分析。 购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、市民改 善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城市化进程所带来的购房需求等。 我们将 2003 年二、三季度的购房动因变化情况在图 1 列出，从中可以清楚的观察出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 2002 年以来，拆迁一直是购房需求的主要动力，因为拆迁购房需求是相对刚性的。根据南京 抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，进入 2004 年下半年，拆迁购房的比例大幅度下降，由一季度的 24.20 ％下降到二季度的 20.50 ％，又由二季度的 20.50 ％下降到三季度的 16.3% ，主要原因是 2004 年全年的拆迁速度较 2003 年有明显下滑，拆迁量骤降。随着南京拆迁速度的加快，拆迁购房在未来的购房动因的 比例将会有所上升，见下图。 图 1-1 2004 年二季度至三季度购房动因结构变化示意图 [pic] 2004 年以来全省城镇房屋拆迁总量比去年有所减少，其主要原因是：今年以来，江苏省各地 认真贯彻中央宏观调控政策，加强金融贷款和土地供应管理，适度控制城市建设规模， 引导房地产开发理性发展，有效控制了城镇房屋拆迁的规模和数量。今年上半年全省共 许可拆迁项目 520 个，许可拆迁面积近 800 万平方米，许可拆迁 45000 多户。从各地实际拆迁的情况来看，上半年全省实际完成拆迁面积 200 万平方米，仅占许可拆迁总量的 25 ％。 2004 年南京计划拆迁近 3 万户，加上集体土地拆迁，总的拆迁户数在 4 万－ 5 万户之间，这一部分拆迁户的年需求在 380 万平米左右。 2004 年一季度南京市的拆迁速度较慢，进入 5 月份，南京明显加快了拆迁进程。到上半年为止，南京已经拆迁或者正在拆迁的项目有 15 个，共拆迁居民 4149 户，根据 南京拆迁网截至到 9 月 24 日 发布的拆迁公告 2004 年只有 37 条（而去年同期有 105 条） , 这 37 条中有很多还遇到了强大的阻力。 整体来看， 2004 年南京市的拆迁速度较慢，但至 9 月份，南京明显加快了拆迁进程。尽管今年江苏省城镇房屋拆迁总量比去年减少 30 ％以上，为确保 2005 年在宁举行的十运会的场馆等重点项目顺利实施，南京城市建设的步伐并没有放缓，随 着南京市拆迁的逐月放量，将有效增加商品房和住宅租赁市场需求，从而进一步促进商 品房的销售。 另外自 8 月 16 日 以来，规模空前的拆除城市违章建筑的统一行动在南京市各区展开。根据南京市的拆违 工作方案，此次拆违围绕老城改造项目、迎接 " 十运会 " 项目，重点拆除 " 三片三线三带 " 的违法搭建： " 三片 " ──河西新城区，中山陵园风景区， " 十运会 " 场馆及运动员驻地周边区。 " 三线 " ──城市进出口道路沿线，铁路及地铁沿线，河道沿线。 " 三带 " ──明城墙风光带、城市主次干道和街巷道路两侧地带、老式小区和居民院落及周边地带 。这几乎意味着 240 多平方公里的南京市主城区全面拆除违章建筑，拆违完成的最后期限是 2004 年底。按计划，南京市将在国庆节前完成拆违 100 万平方米的任务。截至 9 月 21 日 ，已拆除各类违法搭建 97 万多平方米，拆违工作进展顺利，但拆违带来的购房需求目前还没有显现。 由于 2004 年上半年拆迁总量的减少，使得南京市 2004 年三季度因拆迁产生的购房需求 比例 明显下降。但由于上半年的拆迁需求将大部分实现在三、四两个季度，所以三季度拆迁 购房总需求仍达到了 94 万平米左右，占市场容量的 16.3% 。 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成 ，增幅较大 由于生活水平的提高，居民收入增加及收入预期看好产生了大量的以改善居住条件为目 的的对商品房的市场需求。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员 统计数据，在图 1 中可以清楚看出，改善住宅条件的购房比例持续上升。 2004 年三季度，这部分购房比例达到 32.10% ，约 1.3 万户左右，需求量为 184 万平米，较二季度的 28.20% 上升了近四个百分点（分析：略）。 1.3 投资购房比例 基本平稳 根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据， 2004 年三季度投资购房的比例与上季度基本持平，达到 23.40% ，进入三季度，受到政府宏观调控特别是 4 月 1 日起 开始实施的 “ 禁炒令 ” 和银行 “ 紧缩银根 ” 的政策影响，如购房首付门槛提高、存贷款利息可能升高及出租投资收益率偏低等各种 因素的影响，在以短期投资为目的投资购房需求量继续下降，而以中长期投资为目的购 房需求有所回升的趋势背景下，三季度南京市投资购房需求比例由二季度的 23.60 ％下降到 23.40 ％，需求量约在 134 万平米左右。 抉策地产研究中心认为：从长期走势来看，南京市投资购房比例将会有一定程度的反弹 ，原因在于：随着长三角经济一体化的发展，南京市投资购房比例将与周边几个城市的 状况逐步拉进，特别是异地投资置业产生的增长回在 2005 有比较明显的增加；而随着城市经济的发展和人口的逐年增加，出租收益率将有所增长 ，中长期投资行为将有进一步的增加；另外同时有自住打算与中长期投资双重目的的二 次置业行为也会有持续的增加。 1.4 结婚购房比例 保持稳定 根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，由于南京市商品 房总价供给结构性矛盾和房价上涨速度超出结婚年龄段人群的承受能力， 2004 年三季度，有结婚购房意向的购房者的总量基本保持稳定，三季度结婚购房需求达 106 万平米，占三季度购房总需求的 18.4% ，比二季度的 19.50% 有轻微下降，但因为相对于投资及改善居住条件的购房需求，结婚需求有较大的刚性， 抉策地产研究中心认为，长期来看这一部分的需求将呈稳定上升趋势。需要提醒注意的 是这部分需求与改善居住条件需求有部分重叠。 1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 南京经济正处于高速稳定的发展时期，目前城市化水平以每年 2 ％左右的速度增长，人均住宅面积的稳定增加和外来人口的定居需求比例的增大，表现 在购房需求中就成为明显的扩大。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季 度会员统计数据， 2004 年三季度由于城市化进程所带来的购房需求为 56 万平米，占购房总需求的 9.8% 。 2. 南京房地产市场需求特征分析 市场容量包括现实的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，现实的需求是刚性的， 满足的可能性非常大；而潜在的需求是弹性的，受价格、区域以及投资支付条件等因素 的影响非常大，需要在一定条件下才能得到满足。根据抉策地产研究中心本季度的研究 ，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域开 始逐渐转向潜在需求领域。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年三季度，南京市商品房总体需求约为 574 万平米，其中有 261 万平米的需求得到了满足，成为现实需求，而 313 万平米的需求由于价格、区位、楼型等方面的原因，特别是价格方面的原因，没有能够 实现。需求无法在短期实现已成为南京市房地产市场的主要需求特征。 抉策地产研究中心购房会员俱乐部三季度数据显示，在受访的潜在购房者中有 45.9% 的人群认为南京的“房价过高，难以承受”；有 54.1% 的人群认为南京的“房价偏高，勉强可以承受”；认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人 群比例为 0% ；与上季度相比，认为南京房价高的比例有所上升（详见本报告第四节的相关内容）。 所以延续上季度的观望气氛，三季度南京市各个片区的楼盘的销售状况并不容乐观。 3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 3.1 新建商品房交易情况 根据南京市房产局发布的交易数据： 2004 年 1-9 月份全市商品房销售面积 582.91 万㎡，同比增长 5.6% ，明显低于去年平均 34% 的增幅， 1 、 2 、 3 季度销售量分别为 194.29 、 197.05 和 191.57 万㎡ 。三季度具体情况如下： 2004 年 6-9 月南京市商品房交易总量为 191.57 万㎡。数据显示 三季度南京市新建商品房交易量与变化速度没有大的变化。 3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 根据南京市房产局数据： 1 － 9 月份全市二手房交易面积为 313.84 万㎡，同比下降 4.98% ，其中二手房住宅交易面积为 269.76 万㎡，同比下降 9.20% 。在全市中，江宁区、鼓楼区和白下区二手房成交量位于前三名，分别占总量的 18.64% 、 16.63% 和 12.85% 。今年三季度全市二手住宅交易面积为 82.66 万㎡，同比下降 4.21% 。 随着南京城市拆迁规模的扩大，今年南京有 9 个地块的经济适用房项目，共计 342 公顷 。原计划开工建设经济适用房 146.24 万平米，竣工 122.5 万平米，共 15798 套。截至 5 月中旬，已开工 97 万平米。根据今年的城市建设总体规划，全年南京市国有土地拆迁需要申购经济适用房 1.6 万套、集体土地拆迁约需 3 万套、城镇双困家庭约需 5000 套，共计 5.1 万套，扣除现土地开发余房 5000 套和今年正在建设的 15798 套，当前经适房建设总量还有 30202 套的缺口。 3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 根据南京抉策地产研究中心市场容量的月度消化模型的数据， 2004 年上半年由于价格、区位、楼型等方面的原因未能实现的需求为 249 万平米。 三季度的市场容量为 574 万平米，而三季度市场的实际总供给量是 592 万平米，已供稍过于求。从供需比看，延续二季度的发展，市场上存在着大量未被实现 的供给和持续累积的购房需求，总量虽然基本均衡，但实际的市场消化速度却放缓了， 在一定的时间内，例如至 2005 、 2006 年，大量累计的潜在需求因为在商品房供应格局、房价、地区经济的变化下将有可能转 化为租赁需求，暂时退出购买需求总量，也就是说，南京市房地产市场总量严重供大于 求的时代已经到来，市场的供需比例将会随着消化速度进行自我调节，但是这种调节又 有一定的滞后性，抉策地产研究中心建议应该依据多方面的数据和市场表现对项目开发 和营销节奏进行风险控制。 数据显示，三季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方 面有 313 万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面 至少有 331 万平米（三季度未消化的供给量）的商品房同样是因为价格、区位、配套等方面的原因 在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾非常突出！（详见 本报告第二部分“产品结构分析”。） o 2004 年三季度需求结构分析 4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 商品房与普通商品最大的不同就是不动性，因而在一个较大范围内的地区市场，将会呈 现出明显的区域特征。从而呈现出不同的市场特征。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到 2004 年三季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示： 图 2003 年三季度至 2004 年三季度南京市各片区需求比例变化图 [pic] 上图可以看出，河西的需求份额从 2003 年三季度至今年上半年始终处于缓慢下降的趋势，但在三季度有小幅度的回升；江宁、 江北片区的需求份额从二季度的 18.30% 下降到三季度的 15.8% ；城南、城中片区的需求份额则显示出曲线上升的趋势，总体形势良好；城东、城北片 区的三季度需求份额变化则比较平稳。 总体来看三季度商品房市场需求格局的变化比较明显：河西总价较高的商品房供给面积 偏大使得河西片区市...
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