与近20年我国房地产业总体上的蓬勃发展相比，国内在房地产金融方面的实践和研究都显得较缓慢，譬如许多专业人士对房地产投资信托基金、房地产投资基金、房地产私募基金、夹层融资和住房抵押贷款证券化等概念还是模糊不清，而随着我国房地产业和金融业的发展及许多方面问题的暴露，包括当前我国房地产企业融资困境和美国次贷危机引起的全球金融危机和实体经济危机等，许多工作和知识都显得较迫切。

    当前我国房地产金融方面面临的主要问题，已不仅仅是房地产信贷问题，也是房地产投资和融资渠道宽窄的问题，多元化房地产投资和融资创新是国家宏观调控背景下的必然选择。而有多种迹象表明我国房地产金融创新正在加快，并会在今明两年有较大突破。

我国和发达国家房地产金融市场比较

    由于美国次贷危机的在2008年9月大规模爆发，仅仅华尔街五大投资银行的命运在短短半年内终结，其中前四大投资银行更是在7天时间里完结；这使得美国和西方的金融体系受到了很大的挑战；但不能否认半个多世纪以来在许多西方发达国家，房地产金融有很多年的发展和创新，已经摸索出了较成熟的方法。譬如它的具体内容有：房地产公司贷款、房地产股票与债券、房地产投资基金（包括上市的和私募房地产投资信托基金及其它私募房地产投资基金）、房地产夹层融资、股权转让和其它各种基金(包括退休基金和保险基金)等。

    需要指出的是任何一样房地产融资产品的创新也是房地产投资产品的创新，反之亦然。我们通过对中国和发达国家房地产金融市场比较，发现：

● 我国上市股权和上市债权比例极低；

● 上市股权中的房地产投资信托基金在我国还没有；

● 上市债权中的房地产抵押证券产品在我国也几乎没有；

● 我国私募股权的组成部分内容不明确。譬如退休基金,保险基金和私募基金在我国还不允许直接投资房地产；

● 发达国家的房地产公司债券和资产证券化产品占了房地产资本市场很大的比例；；

● 我国私募债权占的比例较高，同时它几乎纯粹依赖商业银行，国外私募债权很大部分已证券化；

● 我国房地产企业往往存在短贷较多，长贷缺乏，甚至短贷长投现象，融资结构非常不合理。

    长期以来，我国的资本市场一直在以一种不太协调的结构发展。譬如，一般来说，较好的公司的资本结构中，债务首先占有一定的比例，其次要有短、中和长期债务。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低；而在债务中，短、中和长期债务也要有个适合的比例。相对而言股权资金过高资金运用效率偏低，股权资金过低存在破产风险。因此，在保证公司财务稳健的情况下，根据公司的类型选择不同比例的股权和债权，有利于公司财务杠杆的良好运用，从而能为公司股东谋求收益最大化。

    譬如我国上市房地产企业平均负债率较高，接近60%，且具体负债率水平差别较大。个别公司负债率超过100的公司有1家，多家公司负债率低于100%但超过80%；这些高负债公司存在很高和相当高的破产风险。

我国房地产企业融资创新的几个方面

    我国房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系有密切联系。而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场并应该会对整个房地产和金融市场起到积极正面的作用。

    值得欣慰的是，政府也意识到和重视发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性；仅从2006年以来，我国已陆续开展了房地产金融创新的立法和试点。特别在当前国际和国内经济包括房地产市场形势严峻的情况下，2008年底国家陆续出台了一些重要政策措施。譬如2008年12月３日由国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施，其中第五条是“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。

    2008年12月8日国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（国办发〔2008〕126号）中第五点“创新融资方式，拓宽企业融资渠道”的内容包括以下（十八）和（十九）：

    （十八）开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。发挥债券市场避险功能，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。开展项目收益债券试点。

    （十九）加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。按照中小企业促进法关于鼓励创业投资机构增加对中小企业投资的规定，落实和完善促进创业投资企业发展的税收优惠政策。

    2008年12月17日由温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中第三条包括“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。

以下我们列出我国房地产企业融资创新的几个方面，它们包括：

    产业基金：于2007年6月1日开始实施的合伙企业法，里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资（包括房地产私募股权投资）创造了一种新的渠道。

    房地产公司债券融资：中国证监会2007年8月14日颁布实施《公司债券发行试点办法 》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航。部分大型公司已获得发行公司债券，由于房地产是很需要公司债券的行业，预计房地产公司债券市场在近几年内会加速发展。

    房地产投资信托基金：2008年4月10日中国人民银行在其发布的《2007年中国金融市场发展报告》中表示的将择机推出房地产投资信托基金(REITS)产品，估计2009年内开展试点。

    房地产保险：2008年8月，十一届全国人大常委会第四次会议对《中华人民共和国保险法修订（草案）》进行了初次审议，目前在向社会公开征集意见。在保险公司的资金运用限于形式中包括了投资不动产；因此我们可以说保险公司进行房地产投资已原则上获批准，保险资金投资房地产领域已无政策障碍，只是保监会还需要制定相关实施细则和具体时间问题。

    并购贷款：2008年12月6日，银监会出台了《商业银行并购贷款风险管理指引》（以下简称《指引》），明确规定符合条件的商业银行可以开展并购贷款业务。《指引》从政策和监管规定层面突破了《贷款通则》中有关“不得用贷款从事股本权益性投资”的限制性规定，标志着商业银行并购贷款业务的正式开闸。

    仅仅从此文中，我们可以对2009年和今后几年房地产信托投资基金、公司债券和和股权投资基金等方面充满期待，并做好具体准备及时跟上市场发展的趋势；因为不但每一个房地产金融创新产品本身针对的房地产企业有不同，而且他们在试点阶段和将来全面展开针对的房地产企业也会有不同，譬如房地产信托投资基金较适合大型商业类的房地产，而公司债券目前针对适合大型房地产上市公司等。

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