房地产工程管理全程精细化与质量通病防治

**讲： 项目工程现场      (初窥门径篇)

第二讲： 项目工程准备阶段  (登堂入室篇)

第三讲： 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇)

第四讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)

前言：简析房地产公司行业形势

1、白银时代房地产公司该如何“洗脑”？

2、万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？

七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？

【融三观】工程 设计 成本三观

【拼基础】房地产工程管理环境

【关键之路】品质优先 价值为王

房企转型蜕变之路：品质精工、管理精益、专业融合 、执道发展

1、房地产企业的发展要经历五大管理阶段

1）、专业融合-- “薪火传承”的重要性

1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系

A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化

2）、执道发展

**战略层面，第二策略层面， 第三运营层面。 

**讲： 房地产项目工程现场 

房地产项目工程管理核心要素--关键词：“四控、三管、一协调”

**部分：什么是房地产项目现场管理？

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是合适？

3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质；

4）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，

5）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾

低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主

2、现场管理的秘诀

3、现场管理面对困难与挑战

思考：1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？

2、如何发挥施工现场管理人员的积极作用？

小结：房地产现场管理的高境界---无为而治

第二部分、甲方外包工程管理现状分析

1、开发商外包管理的常见问题及其根源

2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异

4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等

5、关于工程界面管理的确定

6、支付工程款与外包管理执行力关系

7、甲方变更、签证与外包管理关系处理

8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行

9、监理公司的选择与管理

10、监控、激励外包商的原则与方法

11、总包商在项目中的责权利

思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法

3、甲方、监理、总包三方关注点差异及江湖恩怨。

分享：万科集团总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分

话题1：房地产开发公司是否适合总承包？

话题2：房地产公司要建立怎样的项目管理模式

话题3：关于“多项目开发综合症”

分享：施工单位的“紧箍咒”---标准化合同范本及目录

合同范本：《万科建设工程施工总包合同》《建设工程施工监理合同》《专业工程项目交付验收实施细则》

结论：1、没有质量的扩大规模是一条不归路。

      2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。

房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。

第二讲： 项目工程准备阶段  

**节、开工前准备阶段管理---必须掌握的28大实施攻略

2、前置：工程管理的策划思想—先策后控

3、全程：工程管控与项目全生命周期紧密结合

3、落地：项目管理策划书

分享：1、万科集团标杆工程管理策划指导体系

2、《万科城市花园项目管理策划书》

3、二次优化设计重要性案例分析

4、项目面积一览表规划面积指标的确定

5、万科、中海施工图审查要点

案例分享：营销示范区--总平面布置策划的前提

第三讲： 项目工程实施阶段  

四大控制核心问题：进度、质量、成本与安全

**节、 工程管理四大核心之一--进度计划管理

工程计划管理体系是房地产工程管理重要的部分之一。**一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到心中有数，同时也将各部门工作衔接起来，做到步调一致。

重点关注：项目里程碑节点及基准工期

1、项目总体计划编制  2、项目进度目标分解 3、工程管理进度控制  

一级计划：公司2—3年的战略经营计划

二级计划：项目开发重要节点操作计划 

三级计划：项目具体实施作业计划

讨论：1、关于3级进度计划的重要性  

  2、计划不力的主要原因分析   

 秘籍：进度计划控制三大法宝

进度管控的秘诀---方法（协同）、方法（要点）、再方法（交叉点）

第二节、 工程管理四大核心之二---质量管理

质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命；

房地产的竞争终将是产品技术与质量的竞争，以及在才基础上的开发效率竞争，而非营销概念的竞争。

分享：工程施工过程管理技能有效的16大环节

1、施工组织设计审查

2、承包商进场知会与交底

3、材料设备选型定版、部品封存

4、甲、乙供材料进场验收

5、施工质量样板引路

6、工程质量巡检制度

7、工序检查

8、要让问题可视化

9、监理管理

10、成品保护---极易忽略的要点（解决50%交付问题的有效方法）

11、实测实量  

12、例会制度  

13、工地开放日与景观示范区展示 

14、室外管线综合设计

15、竣工验收备案  

16、专业学习—-薪火传承

分享： 1、工程样板先行执行效果展示案例      

       2、现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录

       3、精细化地产---精工品质、不负匠心不负卿ppt

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