“白银时代”房企成本全程精细化管控体系实战解析

前言：白银微利时代对房企影响研讨—行业蜕变

1、2015年行业动态总结分析

Ø 行业整体走势分析

Ø 标杆房企主要经营总结

Ø 从成本角度分析白银时代带给我们的启示 

2、高周转、快速度、低成本的出路

Ø 高周转、快速度与低成本之间的关联

Ø 如何构建低成本控制体系

Ø 管理者应从哪些方面掌握成本控制成效

七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？

【毁三观】产品 营销 成本三观

【战略论】生死攸关的三个问题

【新常态】房地产成本管理环境

**部分：开发商的三种境界和三个层次 （头脑风暴篇）

核心思想一、做好项目成本管理的四大关键词

关键词一、格局关键词二、创想关键词三、颠覆  关键词四、落地

思考：前端决定后端---项目成本管理的趋势--先策后控

讨论：关于成本管理经历的三个阶段、四种能力、五个逻辑

核心思想二、成本管理的落地的六大实施攻略

    攻略一、目标管理团队建设---成本管理的核心

    攻略二、目标成本前期策划---成本管理的基础

    攻略三、确定项目建造标准---成本管理重要手段

    攻略四、预警和强控---成本控制的创新手段

    攻略五、合约规划---连接成本与合同的枢纽

    攻略六、月度动态成本反馈---成本管理的监控纠偏手段

思考：如何**专业精细化的成本控制管理实现地块利润大化？

核心思想三、成本管理的十大关键问题

1） 开发周期——时间成本

2） 成本策划与规划

3） 管理成本与隐形（成本）消耗

4） 不可忽视的财务成本

5） 设计管理工作对成本控制的重要意义和价值

……

注意：我们没必要成为万科、龙湖的影子，但却急需成为自已的**----我能

★秘籍：成本控制八大价值提升策略

1、“杠杆”原理

2、“等级匹配”原理

3、“效益”原理

4、“不平衡”原理……

思考：如何实现项目利润大化的成本价值挖掘？

案例分享：1、不平衡使用容积率项目—龙湖弗莱明戈

2、用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例

★秘籍：成本价值挖掘的四大原则

案例分析：万科兰乔圣菲、深圳波托菲诺、星河湾…

注意：要敢于拉大产品价格差距，不好的产品可以由成本溢价补缺。

核心思想四、以目标为导向的成本管理体系的建立

1、 目标成本确定

2、 目标成本分解

3、 目标成本动态管理

4、 目标成本考核办法

5、 目标成本后评估

6、 成本管控基础保障

思考点：成长型企业与标杆企业的成本管理特点对比分析

案例总结：龙湖、万科成本管理工具、考核模板、数据库模板

第二部分  标杆地产成本管理经典项目价值表现赏析（伐骨洗髓篇）

我们要学习优秀的：

Ø 1、万科地产  2、龙湖地产  3、绿城地产  4、星河湾地产

思考：1、为什么要学习万科成本控制技巧？

2、解读龙湖景观成本控制背后的故事？

应用分享：1、龙湖控景观成本3个必杀技.doc
2、如何降低成本又不影响景观品质,“砍”成本技巧？

3、详解景观成本控制核心15大关注点

一、内部视角看龙湖—-“我能”之造梦工厂

1、相对较低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果……

二、客户视角看龙湖—极致浪漫生活秀（极致成本价值杠杆作用）

1、儿时梦想实现    2、配置好、品质高、有面子……

三、学习龙湖成本控制的四个层次

1、道、法、术、器

a、天下没有难做的成本，找对方法和路径  b、走出去、请进来   c、站在巨人肩膀看世界

★深度分享：破解房地产成本管理不为人知的利器---22大绝招

绝招一、建立全员成本管理文化 

绝招二  构建成本管理框架 

绝招三  规范成本科目分类

绝招四  建立成本管理流程

绝招五  客户产品导向需求

绝招六  控制设计八大环节

绝招七  加强施工图纸深度审核

绝招八  规范变更签证流程本……  

第三部分 房地产十大阶段成本管理实战方法  (登堂入室篇)

**节  立项阶段成本控制18要点

立项环节的成本控制由于国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内大限度地控制企业的费用。

1、新征土地期间

2、买断项目期间

3、合作开发期间

第二节  规划阶段成本控制30要点

规划设计环节几乎决定了项目成本的85%，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以大限度的减少事后变动带来的成本。

1、规划方案设计2、规划方案报批3、扩初设计4、施工图设计5、销售包装设计6、装修设计阶段7、配套功能设计8、设计变更9、材料设备选型

案例解析：“规划成本敏感点”、、“某项目容积率”、“总图定位”、“产品建议书”、“风水案例” “偷面积与新面积计算规则”、“风格、材料与成本案例”、等。其中：

1、 方案阶段易出错点提醒         2、扩初阶段易出错点提醒

3、 施工图阶段易出错点提醒     4、地下室与地下车库设计易出错点提醒

案例与解析：“报规报建关键技术”“万科成控9项要点”“含钢量控制步骤”“立面造价控制标准” “规划设计成控技术” “景观设计标准化”等。

控制标准：单体、车库与地下室、竖向设计、容积率、配套、人防、消防、层高、柱网、覆土、顶板、底板、结构形式、防水、通风、层数、出口与景观、分期、管线综合、照明等。

思考点：1、关于用足容积率与建筑密度； 案例：龙湖唐宁ONE

2、关于用足规划法规的边界；  案例：龙湖·天街 、弗莱明戈

3、设计阶段成本优化和价值再造方法；案例：万科地下车库、悠山郡二期车库

管理分享：龙湖地产对设计人员10条素质要求

1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力

2、严格执行成果标准；提高决策效率

3、减少人为增加的工作复杂度

4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置

5、选择优秀的设计服务商……

第三节、招投标阶段成本控制11要点

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

1、 投标单位选择     2、招投标文件      3、评标和定标

思考点：1、中国式合同潜规则 ；2、签署总包合同必须注意的事项

3、合同管理三大关键点：要命的开工令，合同中的定时炸弹、合同计价原则

4、如何判断合同是采用固定总价包干还是固定单价合同？

案例：工期管理、违约管理、合同管理案例、详解龙湖的6个成本模板

成果分享：标杆房地产企业商务标评标方法及其经济标评审报告

其中：发标、 答疑、开标、定标环节关键控制点；供应商管理、招标方案、标段划分案例等。第四节、施工阶段成本控制30要点

施工环节的成本控制应注意，一是因各种变更带来的费用，二是材料、工程款的支付。由于市场变化原因，施工阶段不可避免要对施工计划和内容进行改动，这一阶段要注意各部门的及时沟通和良好合作。

1、设计变更   2、现场签证     3、审图    4、总分包配合费

5、材料供应   6、工程款支付   7、工程档案管理

分享：1、标杆房企《设计变更及现场签证管理办法》、《签证变更流程及》、《签证变更单》

2、签证变更处理三大原则

签证变更案例：事后补单案例、绿化变更案例、土石方案例、无效成本案例

3、成果分享：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《无效成本管理工作指引》《成本管理月报》、《工程付款审批表》

应用分享：1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单

2、某项目19＃-23＃楼及地下车库工程招标答疑.doc

3、施工图审查控制要点.doc      4、某项目工程图纸会审记录.doc

第五节、采购阶段成本控制10要点

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，**明确而科学的流程，可以大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

1、材料进场阶段  2、材料性能价格比  3、材料款支付  5、材料验收与保管

6、什么是合约规划？其核心作用如何？

7、合约规划的编制、执行与过程管控如何设置合同主要条款，防范采购风险

注意：采购管理核心价值---厘清采购管理的误区、真正认识采购

分享：标杆房企《工程采购管理办法》、《采购信息管理规定》、《供应商管理及》、《供应商资质审查操作指引》一些标准化合同范本（总包及分包）

第六节、供应商管理成本控制要点

1、供应商管理基本原则

供应商拓展捷径：相忘于江湖、郁闷的推荐人

2、供应商考察三大关键步骤：三年业绩表使用技巧

供应商考察：--项目管理至关重要的**步：看什么？怎么看？

对挂靠的态度与政策；识别挂靠的核心技巧；履约评估核心与误区

3、供应商管理：对企业利润的认识

商务谈判三大原则    博弈：田忌赛马

标杆房企供应商管理案例：--李鬼案例--营销整合案例--黑名单案例

分享：标杆房企《供应商资质审查操作指引》

第七节、销售阶段成本控制10要点

销售环节的成本一般是按比例控制，制订费用目标总额控制。销售涉及的部门比较多，销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生影响。

1、营销方案2、营销现场3、媒体广告选择4、样板房装修5、销售回款6、客户交房

案例分享：营销管理案例、无效营销案例 

第八节、预决算阶段成本控制20要点

工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方和甲方自身，日常应严格执行月结制度，防止不规范或不负责的实际操作。

1、乙方预算2、钢筋含量核实3、价差的调整4、洽商、变更的费用控制5、违约与索赔

分享：标杆房企《工程报送结算资料作业指引》《工程计价管理办法》《工程预结算管理办法》、《工程结算审批表》、《竣工结算造价协议清单》

案例：结算不及时案例、屋面防水案例、竣工验收案例、园建基础案例、涂料结算案例

第九节、期间费用成本控制15要点

期间费用主要有财务、人工、行政费用组成。由于期间费用的灵活性很高，更财务部要加强对期间费用的计划控制。

1、财务费用    2、人工费用    3、行政管理费用

分享：行政管理费用预算编制案例

第十节、物业管理成本控制8要点

地产公司在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。

1、 委托物业管理  2、资产委托经营   3、物业亏损或补贴

应用分享：1、保修合同、担保、原则及管理(附件) 

2、地产委托物业施工的管理办法.doc

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