房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析

**讲： 房地产公司治理    (头脑风暴篇)

第二讲： 项目工程现场      (初窥门径篇)

第三讲： 项目工程准备阶段  (登堂入室篇)

第四讲： 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇)

第五讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)

回顾总结：后研讨及经验交流

其中**讲： 房地产公司治理

思考：白银时代房地产公司该如何“洗脑？” 

**部分：简析中国房地产形势

1）、2014年房地产市场回顾 

2）、 2015年房地产行业预测

3）、市场关键词---风险与机遇并存

4）、行业关键词—大企业、多元化、互联网 

5）2015年房地产9大维度的判断

万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？

结论：中小房业转型的关键之路：专业融合 执道发展

第二部分：专业融合 执道发展

1、专业融合

A、专业间的融合:

“薪火传承”的重要性

B、专业与管理的融合:

1.1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系

A、产品标准化

B、流程标准化

C、合约标准化

D、操作规范标准化

E、工作成果标准化

1.2、管理的前瞻化--标准化战略和标准化体系

1.3、管理的业务化---管控体系

A、组织管控及组织结构设计是“企业管控”**要素。

B、流程管控及流程体系是“企业管控”第二要素。

C、绩效管控及绩效考核体系是“企业管控”第三要素。

D、文化管控及企业文化体系是“企业管控”第四要素。

1.4、管理精细化

A土地增值税管理。

B企业所得税管理。

1.5在理念建设方面

“理念”、“方法”、“制度” 、“道术”结合。

2、执道发展

A、在宏观经济方面：

B、在行业中观方面：

**战略层面，包括企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。

第二策略层面，包括产品与业务选择、业务与职能、管理模式。

第三运营层面，包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、营销、客服、财务、人力资源、品牌、流程控制等。

C、创新 转型=强化产品核心竞争力

第二讲： 项目工程现场   

1、房地产行业的7大挑战

2、房地产开发的7大运营管理风险

案例：“12·19”模板支架坍塌事故分析

3、房地产项目工程管理核心要素

关键词：“四控、三管、一协调”

**部分：房地产工程体系建立与工程全过程精细化管理

一、什么是房地产项目现场管理？

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

1）越来越多挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力

2）肢解分包，房地产公司如何做总承包？

3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质

4）新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有效掌控倍增的复杂要素？

5）满足国标质量就能做出好品质吗？

6）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？

7）低价中标的误区

话题1：我们在现场经常面对的有那些问题？

话题2、开发商管理原因造成的常见问题？

2、 工程管理基本内容 ：

设计、技术、质量、安全、文明施工、进度、成本、销售案场、维修、客户投诉、合作伙伴、公共资源等

3、现场管理的三个基本维度：

4、现场管理定义与本质

5、开发企业与施工企业现场管理的差异

6、现场管理的秘诀

7、 影响项目现场管理的几个主要因素

8、现场管理面对困难与挑战

案例：现场总包管理的抵抗

思考：1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？

2、房地产现场管理的高境界---无为而治

第二部分：项目工程管理的现状分析

1、合作模式分析

2、合同承包模式管理分析

3、现场管理模式分析

风险案例：“莲花河畔”倒楼事故

话题1：房地产公司为什么不适合总承包？

话题2：关于合同承包模式经验

话题3：房地产公司要建立怎样的项目管理模式

话题4：关于“多项目开发综合症”

探索：开发商的三种境界和三个层次

案例： 碧桂园、万科兰乔圣菲、星河湾

结论：没有质量的扩大规模是一条不归路。

案例5：优秀房地产项目赏析

我们要学习优秀的：

1、龙湖地产

2、万科地产

3、星河湾

4、绿城百合

第三讲： 项目工程准备阶段

先有正确的人；才有正确的事

选择正确的人（对内：团队）

A项目“九大管理领域”管什么？

B六管一控五环节

话题1、地产行业到底需要什么样的管理人员？

话题2：项目团队稳定与协作的重要性 

2、选择正确的人（对外：合作资源）

a房地产内部及外部管理：

内部管理靠流程；外部管理靠合同

b如何建立良好的政府关系？

分享：房地产企业制度、流程参考文件

C、合约管理

实例分享：1、一些标准化合同范本（总包及分包）

分享：优秀管理者必备的能力和品质

什么是正确的事？

1、满足客户要求

2、符合公司利益

3、具备项目条件

小结：优秀质量管理核心10条

什么是正确的事？

怎么 “决定正确的事” ？请改变你的非理性想法

确定正确的事 ----谋定而后动---《项目策划书》

落地：如何制定项目工程管理策划书？

七嘴八舌：

1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT

2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT？

3、房地产公司老板应该如何用人？

分享：1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度

2、“白银时代”，什么样的人才才是房地产企业真正需要的呢？

第四讲： 项目工程实施阶段

一）、开工前准备阶段管理

主要包括如下内容：

1、项目生产组织的确定

2、项目总控进度计划的确定 

3、项目招投标计划管理 

4、项目成本管理要求

5、设计配合要求的确定

6、监理管理要求的确定

7、总包管理要求的确定

8、甲签合同工程供方管理要求的确定

9、设计交底

10、施工组织设计审核

11、重大施工方案的提出及要求

12、变更洽商的管理

13、施工前现场准备工作

14、项目会议制度要求

15、工程档案及文件管理要求

16、产品标准的管理要求

17、项目合同管理要求

18、对图纸预审与会审

19、制定合理工期

20、总平面管理策划

 分享：1、项目面积一览表规划面积指标的确定

      2、二次优化设计重要性案例分析

3、你需要了解的十大设计评审思考点

4、案例：营销示范区--总平面策划的前提

二）、施工过程精细化管控“3步法”

关键词：正确的方法 持续的执行力 

**步：对供方的管理输出控制

1、工程管理进度控制

2、项目进度目标分析

3、项目总体计划编制

一级计划：公司2—3年的战略经营计划

二级计划：项目开发里程碑节点计划

三级计划：各专业部门项目具体实施作业计划

讨论：1、关于3级进度计划的重要性

2、计划不力的主要原因分析：

3、计划编制及执行常见问题： 

4、如何保证工程关键节点计划？

内核：现场过程管理有效的八大环节

1、过程控制---材料设备选用管理

2、过程控制---材料封存

3、过程控制---材料进场验收

5、过程控制---施工质量样板引路

分享： 工程样板先行执行效果

分享样板先行---高品质清水样板间实体展示

6、过程控制---工程质量巡检制度

分享：现场巡检之工程现场召开观摩会

案例：工程巡检问题记录分享

7、过程控制---要让问题可视化

8、过程控制---例会制度

9、过程控制---成品保护 

10、过程控制---工序检查

分享1:各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点

分享2：屋面及保湿工程把控要点

1）常见瓦屋面施工工艺及通病预防

2）质量与美观的矛盾冲突

3）新型屋面防水材料应用中的把控要点

分享3：工程质量通病防治

分享4：“零缺陷”在工程管理环节中的关键项

1、地下室防渗漏质量检验

2、主体结构防开裂、防空间偏差检验

3、砌体防开裂、防渗漏检验

4、抹灰防开裂、防渗漏检验

5、卫生间防渗漏检验

6、门窗防渗漏检验

7、屋面防渗漏检验

11、过程控制---实测实量

12、过程控制---安全管理

13、过程控制---文明施工

分享：优秀项目施工现场安全文明管理

14、过程控制---工地开放日

15、过程控制---情景示范区 

工地开放日情景示范区建设要点

打造高品质情景示范区五大原则：

分析：掏不掏钱看户型、买不买房看景观

学习：关于样板区景观高品质营造的12把快刀.DOC

案例分享：万科金色领域、金域松湖、龙湖滟澜山、龙湖弗莱明戈

其中：选讲部分:学习龙湖高品质景观设计与施工管理

16、过程控制---专业学习

讨论：工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训

闲言碎语：

学习与成长的关系

我是活雷锋？

会哭的孩子有奶吃？

论大锅饭与平均主义

分享：专项工程交工验收标准及细则.doc

选将部分：现场成本管理

1、房地产项目成本组成9大类

2、常见成本控制的观念和做法

3、项目成本的形成过程

4、项目成本管理的四大核心过程

5、关注成本价值点----施工组织策划阶段

6、项目实施阶段成本管理价值11大关注点：

分享：1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单

2、某项目19＃-23＃楼及地下车库工程招标答疑.doc

3、施工图审查控制要点.doc

4、某项目工程图纸会审记录.doc

7、成本管理—采购管理和信息管理

8、成本管理—工程款支付管理

选讲：1、工程索赔原始依据

工程质量管控要点

第五讲： 项目工程交付及后评估阶段

**：交付前督查督导---“一房三验”

1、 验收前的准备工作

2、 专项验收及竣工验收

3、 公司内部验收(附件)

4、 保修合同及保修担保(附件)

5、 物业接管验收的准备工作(附件)

实例分享：

     1、交房时重点注意的30个重要问题

     2、业主收房25个重要关注点

     3、阶段性交房前工作梳理

     4、竣工交房项目质保期整改流程指引

第二：工程竣工交付后管理

1、物业接管验收准备会(附件)

2、物业接管验收(附件)

3、保修工作的组织、原则及管理(附件)

4、整改及收尾工作(附件)

第三、客户入住及客户服务管理

1 入住前准备工作(附件) 

2 客户入住(附件)

3 客户服务及投诉处理(附件)

4、客户入住也是一种经营活动

第四、关注客户体验

交付阶段的快速反应直接影响客户认知

交付阶段是项目管理的后一道防线

思考：如何把控好公共部位面子工程质量？

资料分享：

 1、交付流程

 2、交付前、中、后的风险控制

 3、客户质量档案

 4、项目后评估

实例分享：

 1）XX项目房屋交付全过程详解PPT

 2）XX项目交付工作流程及交房方案

 3）学习龙湖交房标准

第五、项目后评估

1 、项目整体施工组织管理总结

2 、进度、质量、安全文明施工总结

3 、技术管理（包括技术标准、产品标准）总结

4 、合同执行情况总结

5 、成本控制分析

6 、物业移交及客户保修服务总结

如何建立产品缺陷反馈手册？

思考1：如何避免问题的重复发生？谁为问题负责？

思考2：探讨关于无效成本（手册）、设计变更、现场签证控制能力

1、学习万科做好项目后评估.doc

2、地产委托物业施工的管理办法.doc

小结：关于项目开发管理的15条观点与建议

回顾总结：后研讨及经验交流

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