房地产行业各业务环节税务疑难问题及处理

房地产行业各业务环节税务疑难问题及处理
课程背景简介
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2014年6月20日，国家税务总局下发了税总发[2014]78号文，明确提出加大土地增
值税的清算力度，加强企业所得税预缴和汇算清缴管理。企业所得税和土地增值
税的清算、补税将作为完成2014年税收任务的主要手段和突破口之一；
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企业所得税和土地增值税清算将涉及拿地、预售、开发、清算等所有业务环节，审
核开发项目从头至终的项目资料和财务数据；
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不同的房地产企业面临不同的经济环境，有不同的业务业务运作模式，税务疑难问
题也各种各样，但都不外乎拿地、预售、开发、清算等这几个关键业务环节；
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房地产业是资金密集型企业，任何一个税务疑难问题都往往涉及几百万甚至上千万
的税款；
本课程针对房地产行业的特点，依据房地产业务开发流程，对房地产业存在的税收疑
难问题给予了系统的整理、归纳、思考和解答，对房地产业的税务筹划和税务风险管控
提出了独到的见解。
培训收益
➢ 梳理、解读各业务环节最新的税收政策
➢ 归纳、整理各业务环节存在的税务疑难问题和税务风险；
➢ 探讨各业务环节税务疑难问题的解决途径和思路；
➢ 引入“账前消化税务风险和帐外运筹纳税事项”的税务风险管控理念。
培训对象
企业总裁、财务总监、税务总监、财务经理、税务经理、企业办税人员
培训形式
➢ 讲授、案例分析、分组讨论等
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培训大纲
1. 拿地阶段
1. 拿地的方式
1) 招牌挂
2) 股权转让
3) 旧城改造
4) 购买土地使用权
2. 涉及的税种及政策规定
1) 契税
2) 城镇土地使用税
3) 耕地占用税
4) 印花税
3. 税务疑难问题
1) 未及时拿到土地要否缴纳城镇土地使用税？
2) 印花税的税率可否按万分之三？
3) 土地出让金发票抬头不吻合可否税前扣除？
4) 契税可否作为加计扣除的计算基数？
5) 拆迁补偿费是否一定要取得发票才能税前扣除？
6) 拿地后当地政府给予的财政返还应该如何处理？
4. 税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
2. 开发阶段
1. 开发的方式
1) 自行开发
2) 外包开发
2. 涉及的税种及政策规定
1) 城镇土地使用税
2) 印花税
3) 房产税
4) 车船税
5) 扣缴员工的个人所得税
3. 税务疑难问题
1) 开发成本对象到底是否需要到税务局备案？
2) “甲供材”到底应该如何税务处理？
3) 垫付的施工水电费是否需要交纳增值税？
4) 项目公司期间费用可否计入开发间接费作为加计扣除的计算基数？
5) 上存母公司的存款利息是否要交纳营业税？
6) 内部借款利息凭什么单据税前扣除？
7) 如何加大开发项目的计税成本又不被税务机关纳税调整？
4、 税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
3. 预售阶段
1. 预售的方式
1) 委托销售
2) 自己销售
2. 预售阶段涉及的税种及政策规定
1) 营业税
2) 企业所得税
3) 土地增值税
3. 税务疑难问题和税务风险
1) 收取的定金、违约金、诚意金到底该不该预交营业税？
2) 以租代销的停车位是否应该预缴营业税？
3) 延误工期罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖是否交纳营业税？
4) 销售阁楼、地下室单独开具的收款收据是否缴纳营业税；
5) 预租收入如何缴纳营业税和企业所得税？
6) 计算利润时期间费用可否预计毛利率中扣除？
7) 预售收入可否作为计算业务招待费和广告费的基数？
4、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
4. 结转收入和成本阶段
1. 涉及的税种及政策规定
1) 土地增值税的清算
2) 企业所得税的清算
3) 城镇土地使用税
2. 税务疑难问题和税务风险
1) 商铺、地下停车位等是否要单独计算土地增值税？
2) 分期开发的项目是否可以合并为一个成本对象和清算项目？
3) 房屋出售后什么时候可以不缴城镇土地使用税？
4)
清算后在转让的房地产可否与原来的收入、扣除项目合并重新计算土地增
值额？
5) 小区红线以外的支出到底能否在企业所得税和土地增值税税前扣除？
6) 预估的开发成本能否税前扣除？
7) 未取得发票的成本能否税前扣除？
8) 拆迁安置房的建造成本可否税前扣除？
9) 市政配套设施建造支出可否税前扣除？
10) 销售的小权房是否需要缴纳土地增值税？
3、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
5. 物业管理阶段
1. 物业管理阶段涉及的税种及政策规定
1) 营业税
2) 企业所得税
3) 房产税
4) 城镇土地使用税
5) 印花税
6) 个人所得税
2. 物业管理阶段的主要税务问题
1) 会所的房产税由业主还是物业公司缴纳？
2) 代收的水、电、燃气费可否按差额缴纳营业税？
3) 房屋销售后绿地和公配设施的站地面积的城镇土地使用税谁来缴纳？
3、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
6. 营改增、房产税和遗产税展望
1、营改增
2、房产税
3、遗产税
4、税收对房价的影响
4、征管难度及可行性分析

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