《产园园区运营全流程》

产园园区运营全流程
课程背景：
产业园区作为产业的载体，在促进产业发展方面有着举足轻重的作用，产业园区的开发更成了绕不开的关键话题。园区开发建设完成后，企业陆续入驻，进入运营阶段，开发主体需成立专门的运营部门，对整个项目进行运营管理。有的公司运营板块不断做大后，就从公司本部分离出来，旗下的运营服务板块甚至可以“走出去”，对外服务，进行“咨询规划+平台建设+运营输出+招商输出+整体托管”的对外轻资产输出。运营到底是什么？
什么是产业运营，产业运营有现状如何？
产业运营和产业的逻辑关系是什么，产业需要什么样的运营？
产业运营的开发工作起点是什么、目标是什么、过程控制的关键点是什么？
产业运营在产业园区全寿命周期中应该起到什么作用？
产业运营“雷声大雨点下”，到底难在哪？
怎么向产业运营能出效益吗？怎么向产业运营要效益？
产业运营的发展趋势是什么？
在产业运营过程中出现的很多表象问题，看似无解，实际上都跟这些深层次的逻辑有关系。很多从业人员，包括有些管理人员对这些问题思考不透彻、考虑不全面，很容易出现实施策略上的偏差，尤其是在产业运营平台的搭建方面怎么便捷、高效、多维度地服务企业客户，以专业服务满足企业不同阶段发展需求，以专业化的产业服务，推动园区企业的快速发展，推动园区产业的转型升级。
本课程以运营的逻辑、经营的思维和可落地的视角，从“产业”到“园区”再到“运营”，从园区运营的初心、园区运营的策划、园区运营的工作的前置，再到园区运营平台的搭建、管理，内外部运营资源的整合与促进，从线性流程到多维联动，从入园企业、开发主体、政府等视角进行审视，到相应实操落地，进行阐述，帮助学员、帮助企业进行完整的园区运营思考，必要时带方案、带资源，指导、支持学员项目推进。
课程收益：
●理解产业园区的基本概念、类型及其在现代经济中的作用。
●掌握产业园区运营管理的核心要素和基本原则。
●从大运营的角度理解产业集聚、产业生态总体思路下的产业规划、招商、运营。熟悉产业园区运营管理的全流程，包括规划、建设、招商、运营及优化等各个环节。
●能够运用所学知识分析产业园区运营管理的实际问题，并提出有效的解决方案。
●学习并掌握产业园区运营相关的难点及思考、解决办法，了解行业存在的乱象并知其所以然，并在实操过程中做好预判和避坑。
●掌握运营逻辑统筹下的产业地产整体开发逻辑，能够以点带面、以面促点的理解整体工作和各专业板块工作关系。
●扩展并熟悉产业园区运营涉及的国民经济计划、产业政策、土地政策、财务税收、工程建设等方面专业知识。
课程时间：2天，6小时/天
课程对象：项目经理、招商人员、运营人员、产服人员、企业中高层管理者
课程方式：问卷调查+分组教学+案例分析+互动问答+针对性研讨
课程大纲
第一讲：从产业看园区
一、产业的内涵和外延
导入：产业的定义与战略新兴产业
1. 产业的分类和发展
1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类
——我国已经是“制造业大国”
2）产业数字化：战略意义、发展趋向、面临的问题、实施路径、对策建议
3）工业互联网：美国通用电气的Predix平台
2. 产业共生
共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义”
案例：卡伦堡工业园的共生生态
融通发展：适合中国实际的产业组织形态
案例：深圳的融通发展之路
4.产业集聚
1）集群的形式及优劣势：原子式、横向式、混合式、多核式、单核式
2）集群的演化：从产业集群到创新集群
二、产业对园区的需求
1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展
2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人”的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配
3. 园区招商引资的优势
案例：西安高新区与比亚迪三、产业园区的现状和发展
案例：扎堆的工业园区，惠州星河IMC
1. 产业园区开发主体的发展趋势
——国资主体在转型、民营主体强经营、行业龙头在发力、科技主体开新局等
2. 产业园区该有的样子
1）融合化品质化
2）招商精准化组合化
3）全要素服务体系化
4）盈利轻量化品质化
3. 产业园区的思维
1）生态的思维：大的顶天立地，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子
2）需要运营的思维：盘好资源、用好策略、建好引擎、抓好团队、做好落地
3）需要经营的思维：目标导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗”
案例研讨：华夏幸福的成与败：嘉善产业新城
第二讲：从园区看运营
一、产业园区运营
讨论：产业园区运营是什么？难在哪？
1.产业园区运营=产业运营+地产运营
2.园区运营的三个层次
1）计划运营
2）物业管理
3）产业运营
3.运营的角色：在园区管理中的统领地位
4.产业运营的市场调研
案例：某高新园区市场调研，某生物医药产业园市调剖析
5.经营性定位
——商业模式定位、产业定位、企业定位、产品定位
6.运营前置
7.招商先行
9.建招互促
1）以招定产：规划-进度、规模-节奏
2）以产促招：参与、动线、移步换景
——二次开发滚动发展长久的生意才可靠
案例研讨：干了一期干二期的西部云谷
二、产业地产全方位规划
1.以产业为导向的空间规划
案例研讨：某临空产业港工程规划
2.以运营为导向的产业规划看重运营储备率
3.以经营为导向的经济指标规划
案例研讨：某头部产业地产开发商的经营逻辑
第三讲：运营怎么干
一、产业运营不是空中楼阁-拿地
1.城市梯队：梯队划分及特点
2.政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄
二、产业园区的计划运营
案例研讨：鄂州城市综合体安全事故“尽职免责”
三、物业管理
1.园区设施与配套服务
1）关于便利：生产性服务配套、生活性服务配套
2）关于数据：基础水电交通数据，深入的产销研数据，管理的人、财、物基本数据
2.园区企业服务与关系管理：构建园区和谐的氛围
1）政府关系服务
2）财税服务
3）共享共建服务
4）主题社交服务
3.园区安全与环保管理：守住园区管理的底线
四、产业运营的企业资源-招商
招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚
第一步：组建招商团队：踏实肯干+专业培训
第二步：分析目标客群需求：做好“三点式”文章
第三步：厘清阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商
第四步：用好16种招商方式：招商要撒网，总有款式适合您
第五步：总和招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制
——组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合、“本土”和“外向”相结合、“精准”和“触达”相结合、“线上”和“线下”相结合、“园招”和“地招”相结合。
第六步：“打好”招商谈判：谈判准备、谈判过程。
第七步：做好企业评估：资产规模、市场竞争、现金流的促销、利润的价格上涨
案例研讨：某临空产业港招商定价与优惠：
案例研讨：浙大网新科技园的立体式推广
五、层层铺垫后的产业运营
1.运营才是产业地产的未来：逻辑的必然利润空间，运营有难点
2.分析需求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角案例及建议）
3.打造融资体系：产业基金体系、产业投资体系
4.做好资源链接：产业组织、企业家、职场社交5.双引擎驱动真正的产业运营：订单运营是核心，研发运营是硬实力
6.产业升级：路径与策略
7.科技创新平台建设：一主多辅，专业突出
8.科技创新与成果转化：内部创新、成果交易与转化
案例研讨：清华科技园围绕企业做运营
第四讲：综合管理平台运营
1. 平台的逻辑：运营体系的线上集成化
2. 平台的架构：硬件基础、软件搭配、内外部资源整合
3. 平台的推广和应用
推广：激励式推广、“引诱”式推广
应用：让运营更便利、更深入、更有价值
总结：
1. 回顾产业园区运营的核心内容与关键要点
2. 总结学习成果与经验分享
3. 竞争力提升策略
案例研讨：天津智慧山项目

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