房地产项目总视角下的财务管理（2天）

房地产项目总视角下的财务管理
（2天）

课程背景
在房住不炒的整体基调下，宏观调控政策前稳后严，融资收紧，房企将面临前所未有
的现金流压力，如何改善项目现金流？如何为项目融资都是首要考虑的问题；
营改增、国地税机构合并、大数据应用、征管系统升级互通带来了涉税信息日益透明
化，房企税务风险越来越大，如何在项目开发各阶段做好税务筹划，也是项目总要了解
的财税技巧；
此外，读懂财务报表，通过财务分析的方法找到项目管理中的黑洞，运用专业的手法
降本增效，实现项目利润最大化，也是地产公司项目总必须具体的财务管理技能。


课程对象
老板、董事长、总裁/总经理、事业部总经理、项目总经理、分子公司总经理、首席
财务官/财务总监、财务经理、企业中高层等。

课程收益
▪ 读懂项目财务报表
▪ 掌握项目超级指标的解读方法及改善方法
▪ 掌握改善项目现金流的方法
▪ 掌握房地产项目公司融资方式
▪ 掌握“零利息”的内部融资创新18法
▪ 掌握通过项目预算控制成本费用的方法
▪ 掌握房地产项目不同阶段的税筹重点


课程亮点
实战派风格，追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决企业痛点，生动幽
默，通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性。

确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效。
课程大纲
第一单元 如何阅读和分析项目
■ 房地产行业的整体业绩和负债水平等经营信息如何影响资本市场
■ 资产负债表（面子）
➢ 资产负债表关注点
■ 利润表（底子）
➢ 利润表的关注点
■ 现金流量表（银子）
➢ 现金流量表的解读
➢ 现金流量表的关注点
【分享】一表辨识项目资金链是否安全
【课堂PK】从项目总的视角分析这个房地产公司的现金流是否安全
■ 一图看懂三张表的勾稽逻辑关系

第二单元 项目超级指标分析
■ “三条红线”对房地产的巨大冲击
■ 解决三条线超标危机的有效方法
【工具分享】降低资产负债率的妙招
【工具分享】降低资产负债率的运营控制
➢ 营运能力指标分析，看是否会管理项目
← 各关键节点计划完成率
【案例】碧桂园给你一个”五星期的家“
【工具分享】作业标准时间表发布受控
← 盈利能力指标分析，看项目赚钱能力如何
← ROE
← IRR
← ROA
← MOIC
【案例】万科华发项目的盈利分析指标
➢ 盈利质量指标分析，看盈利中有多少可以兑现
← 销售回款率：
← 前期未回应收款回款：
【工具分享】应收账款递进式催收技巧40法

第三单元 如何改善项目现金流
【互动】利润重要还是现金流重要？为什么盈利的企业会倒闭？什么原因导致企业资金
周转不灵？
■ 现金流的重要性
【案例】土地储备的货值超过8000亿元的福晟集团资金链断裂
【案例】千亿级的泰禾地产会“成长型破产”吗
■ 如何改善现金流
【分享】房企“互联网+”的现金流自救
■ “量入为出”控制资金及难点应对
【工具分享】“酌量效益优先法”解决预算费用不够分配
■ 如何使用五维资金计划预防资金危机
【工具分享】万科多层级的资金计划套表

第四单元 房地产项目融资
■ 融资渠道选择
➢ 内部融资
➢ 债务融资（前融，开发贷，abs， 经营性物业贷，reits）
➢ 股权融资
【课堂互动】房地产项目“零利息”内部融资18法
■ 融资成本计算
➢ 加权平均资本成本

第五单元 项目成本费用的控制
■ 目标成本管控
【分享】倒挤项目的目标成本
■ 期间费用管控
➢ 预算制定
➢ 预算预警
【分享】某项目的预算预警指标
【工具分享】房地产广告费用优化

第六单元 房地产项目税务筹划
■ 取得土地阶段的税务筹划
【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税
■ 规划设计阶段的税务筹划
【筹划案例】业财融合规划设计方案决定了项目的主要税负
■ 开发阶段的税务筹划
【筹划案例】建筑安装工程费税筹
【分享】建安成本高于平均造价的“正当”理由
■ 销售阶段的税务筹划
【筹划案例】销售价格的税务筹划


【课后答疑】回答学员现场提出问题

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