房地产全生命周期税务筹划（2天）

房地产全生命周期税务筹划
（2天）

课程背景
在房住不炒的整体基调下，宏观调控政策前稳后严，融资收紧，房企将面临前所未有
的现金流、偿债、回款的压力。同时国地税合并、大数据应用、金税四期通带来了涉税
信息日益透明化，房企税务风险管控压力越来越大，稍微处理不慎，不是给企业造成多
交税损失，就是造成企业偷税的风险。
此外，房地产行业税种众多且税负最高，房地产企业的管理人员及财务人员需要掌握
房地产全生命周期税务筹划合理避税的技巧，以期用足税务优惠政策，享受减税红利。



课程收益
■ 掌握解决房地产三条红线危机的有效方法
■ 掌握房地产行业的主要税种及税务新政
■ 掌握房地产行业全生命周期涉税风险及防范
■ 掌握房地产全生命周期税务筹划方法
■ 掌握房地产老板的资产配置及风险转移


课程对象
董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高
层、财务经 理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理、投拓人员等。

课程特色
本课程由在世界500强及多家上市公司任职的CFO,凭借20多年来积累的专业经验，解
读房地产全运作全过程税务风险防控的方法，并分享从实践中总结的多种税务筹划的实
战方法。追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决企业税务痛点，生动幽
默，通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性。

以案例、讲税筹！听得懂、带得走！
课程大纲

第一单元 三条红线对房地产的冲击和未来发展趋势
■ 房地产行业的整体业绩和负债水平
■ “三条红线”对房地产的巨大冲击
■ 解决三条线超标危机的有效方法
➢ 优化财务报表
➢ 设计商业模式
➢ 创新融资渠道
■ 房价会涨还是会跌
■ 房地产行业的挑战和机遇
■ 房地产行业未来的“四化”发展趋势


第二单元 房地产行业主要税种及相关税务新政
■ 2022年及以前税务新政及筹划要点
■ 2023年税务新政及筹划要点

第三单元 项目前期税务风险防控及税务筹划
■ 税务风险防控
➢ 可行性研究
➢ 考察
➢ 劳务费支出
➢ 委派任职人员
➢ 各类合同的印花税
■ 税务筹划
➢ 合理搭配不同类型的房产立项
➢ 合同的印花税

第四单元 取得土地的税务风险防控及税务筹划
■ 税务风险防控
➢ 没有及时取得土地出让金收款凭证
➢ 延期缴纳土地出让金滞纳金不能税前抵扣
➢ 土地闲置费不能税前抵扣
■ 税务筹划
➢ 招拍挂模式税务筹划
← 土地出让价格明显偏低时的税务筹划
← 红线外与目标地块相连接区域的税务筹划
← 出让金返还的税务筹划
← 土地征用及拆迁补偿费的税务筹划
【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税
➢ 二级市场拿地税务筹划
← 并购拿地
【筹划案例】某地产公司节税97%的案例
➢ 重组拿地
【筹划案例】某地产公司东北并购拿地案例


第五单元 施工税务风险防控及税务筹划
■ 税务风险防控
➢ 甲供材的处理
➢ 材料分配方法
➢ 材料成本差异处理
➢ 融资费用的处理
■ 税务筹划
➢ 多处房产合并核算税筹
➢ 设计费税筹
【案例】HK设计公司
➢ 隐蔽工程税筹
➢ 采购电梯合同税筹
➢ 平销返利税筹
➢ 采购主体税筹
【案例】购大型设备的加计扣除筹划
➢ 甲指材税筹
【案例】房地产公司设立上游公司
➢ 甲供工程税筹
【实操案例】甲供电税筹
➢ 税收滞纳金和罚款支出不能税前抵扣的税筹
【案例】某地产公司税收罚款税筹
➢ 购买集体福利固定资产不能抵税的筹划
【案例】购买食堂车辆税筹
➢ 利息支出税筹
➢ 业务招待费税筹
【案例】猪饲料
➢ 会议费税筹
➢ 广告宣传费税筹
【案例】将固定资产作为低值易耗品一次性列支的筹划
➢ 建安成本高于平均造价的“正当”理由

第六单元 营销税务风险防控及税务筹划
■ 税务风险防控
➢ 定金的处理
➢ 城镇土地使用税纳税额的变化
➢ 低价交易情况
■ 税务筹划
➢ 普通标准住宅增值率税筹
➢ 利用土增税临界点进行合理避税
➢ 人防车位销售筹划
➢ 销售精装房的合同签订技巧筹划
➢ 代收费用税务筹划
➢ 广告公司筹划
➢ 代建
➢ 开发商品房与出租商品房筹划
➢ 确定购买方筹划

第七单元 自持物业税务筹划
■ 税务筹划
➢ 合理分解租金收入
➢ 变出租为其他业务
【案例】自建办公楼出租的装修费筹划
【案例】不构成房产的建筑房产税筹划
【案例】转换房产税计税方式筹划

第八单元 转让股份税务筹划
■ 税务筹划
➢ 资本公积
➢ 等价值的企业
➢ 建好全部要素
➢ 约定分配比例
➢ 法人股东转让股权前必须考虑是否要做的3件事
➢ 港资企业转让股权税务筹划
➢ 外资企业转让股权税务筹划
➢ 转让股权地点税务筹划
➢ 增资扩股筹划
第九单元 房地产老板的税务法律责任、资产配置及风险转移
■ 税务法律责任今非昔比
➢ 税法
➢ 刑法
➢ 被列入税务黑名单的18项联合惩戒
■ 房地产老板的资产配置
➢ 高级配置：海内、海外
➢ 中级配置：五大资产配置的组合（详见《资产配置》附件）
■ 老板的税务风险转移
【课后总结及答疑】

黄海老师的其它课程