房地产企业项目投融资财务管控（2天）

房地产企业项目投融资财务管控
课纲（2天）

课程背景
房地产集团公司项目众多，现金投入量大，自有资金不足，易受宏观调控政策及金融
政策影响，面临着资金分散，资金运行效率低的困境。
老师通过大量房地产企业案例，从战略的高度讲解当前形势下房地产公司对投资项目
的选择和财务管控评价，并使用近百种融资方法全方位解决房地产企业资金紧张的难题
，帮助企业最大限度地控制资金风险，节约资金占用，赚取资金高效运作的效益。


课程收益
■ 了解当前投资行业的禁区和热点
■ 掌握房地产项目投资的财务测算和评价的财务管控方法
■ 掌握“零利息”的内部融资创新方法
■ 掌握创新债务融资方法
■ 掌握股权融资创新方法

课程对象
董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高
层、财务经理、投资总监、投资经理等。

课程亮点
■ 源于实战，追求“落地”文化
■ 通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性
■ 近百种融资方法是解决当前形势下资金难题的有效方法
■ 确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效。



课程大纲
第一单元 房地产投资的行业管控
■ 我国未来宏观经济预测
➢ 货币政策
➢ 税收政策
➢ 房地产政策房价
➢ 人口政策
➢ 其他政策
■ 新经济常态下投资什么行业
➢ 当前政策下不能进入的投资行业
➢ 新经济常态下10个新投资热点行业

第二单元 房地产项目投资测算
▪ 房地产投资的考虑要素
▪ 房地产投资的因素分析法
▪ 房地产投资测算
- 市场分析和需求预测
- 区位分析
- 建设内容和规模
- 选址分析
- 规划与布局
- 施工进度计划及建设期
- 投资成本估算
- 房地产项目九大费用估算
← 土地费用
← 前期工程费
← 基础设施建设费
← 管理费用
← 销售费用
← 财务费用
← 税费
← 其他费用
← 不可预见费
- 价格测算方法
← 市场比较法
← 收益法
← 成本法
- 收入测算
← 租售收入测算
← 自营收入测算
← 配套设施销售收入测算
- 资金筹措测算

第三单元 房地产项目财务评价
▪ 房地产项目类型及成本构成
- 开发销售型
- 开发出租型
- 开发自营型
▪ 财务评价主要指标
- 地价支付贴现比
- 启动资金获利倍数
- 获利指数（现值指数）
- 资金峰值比例


- 资金平衡分析测算
- 敏感性测算
- 临界点测算
- 销售毛利率
- 销售净利率
- 静态投资回收期
- 动态投资回收期
- 总投资回报率
- 收益乘数
- 营业比率
- 损益平衡比率
- 全面资本化率
- 股本化率
- 现金回报率
- 经纪人收益率
- 借款偿还期
- 还本付息比率
- 投资利润率
- 投资利税率
- 资本金净利润率
- 资产负债率
- 流动比率
- 速动比率
- 财务净现值
- 内部收益率
- 贷款价值（LTV）比
- 债务覆盖率（DCR）
- 盈亏平衡点
- 税前股本回报率
- 税后股本回报
【分享】主要财务指标表

第四单元 “零利息”的内部融资创新
■ “零利息”的内部融资创新法
【案例】华为如何让员工“既出钱又出力”
■ 集中资金使用的融资创新
➢ 现金池
➢ 结算中心
➢ 财务公司模式
【案例】万科集团资金管理模式
■ 精细资金管理的融资创新
【案例】万科五维资金管理模式
【工具】资金计划套表
■ 节约资金的间接融资创新
【案例】降低采购成本的方法
第五单元 债权融资创新
■ 创新债务融资30法
➢ 项目贷款；
➢ 股权质押贷款；
➢ 应收账款质押贷款；
➢ 互保贷款；
➢ 银行承兑汇票；
➢ 商业承兑汇票；
➢ 委托贷款；
➢ 商业保理；
➢ 集中供应商
➢ 供应商供应链融资；
➢ 发公司债；
➢ 集合企业债券；
➢ 可转换债券；
➢ 发行信托产品；
➢ 资产托管计划的杠杆融资；
➢ 银团贷款；
➢ 夹层融资；
➢ 现金折扣融资；
➢ 售后回购；
➢ 售后回租；
➢ 债务重组；
➢ 应收账款债权转让；
➢ 特定收益权转让；
➢ 股权收益权转让；
➢ 政府补贴；
➢ 民间拆借（自然人或法人金主 ）
➢ 项目融资（PPP\BT\BOT等）
➢ 融资租赁
➢ 互金
➢ ABS
➢ 短期融资券
【视频案例】港珠澳大桥的坎坷融资之路
【案例】明股实债的小股操盘模式
【案例】三浦威特的债务重组融资案例
【案例】京御地产和大厂华夏的内部债权转让实现外部融资
【案例】收益权转让融资
【案例】夹层式资管计划
【案例】都江堰重建项目“BT+信托”融资案例
【案例】北京首都开发股份有限公司股权收益权融资

第六单元 股权融资创新
■ 股权融资方法
➢ 产业基金；
➢ 天使基金；
➢ VC；
➢ PE ；
➢ 内部员工众筹
➢ 外部股权众筹（自然人或法人金主 ）；
➢ IPO
➢ 定增
➢ 项目股权融资
➢ 杠杆收购（并购）
➢ MBO（并购）
【分享】提高融资成功率的关键是生命周期与资方风控的匹配
【案例】杭州绿城打出资本运作组合拳渡过资金危机
【案例】治大国，如烹小鲜的“重组+夹层资本运作”创新融资
【案例】利用地产金融创新融资（汽车金融）



【总结及现场辅导答疑】

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