甲方与总（分）包尖锐问题处理 及工程四大核心问题实例解决

**部分、剖析甲方与总（分）包尖锐问题的处理

**讲： 项目工程准备及现场矛盾分析

秘诀：积极面对、加强沟通、有效管控分歧和矛盾、合作共赢

第二部分、工程四大核心问题实例解决

第二讲：项目工程实施阶段

解析：进度、质量、成本、安全四大核心16大过程管理工具

第三部分、如何实施并保证工程管理目标的实现（人 事）

第三讲：项目工程交付及后评估阶段

理念：先有正确的人；才有正确的事

前言：简析当前房地产公司行业形势

七嘴八舌：【天变了】白银时代下房地产？   【融三观】工程 设计 成本三观

【拼基础】房地产工程管理环境   【管理之道】品质精工 管理精益

**讲： 房地产项目工程准备阶段

**节、项目工程现场管理

现场管理就是对项目开发进行经营和管理的全过程。

思考：我们在现场经常面对的有那些问题？

讨论：房地产企业工程管理普遍面临的问题

1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是合适？

3）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，

4）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾

5）、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等

6）、关于工程界面管理的确定

7）、支付工程款与外包管理执行力关系

8）、甲方变更、签证与外包管理关系处理

9）、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行

10）、监理公司的选择与管理

思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法

风险案例：1、上海市6.27“莲花河畔”倒楼事故

2、XX项目竣工结算争议较大影响交房

话题：1、那些是开发商管理原因造成的常见问题？      2、低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主3、对内：部门间的矛盾产生的主要原因4、对外：甲方、监理、总包关于项目管理的差异

5、现场管理面对困难与挑战

6、现场管理的大秘诀

分享1：总承包商日常惯用的8大计谋   分享2：开发商现场管理10大紧箍咒

解读1：甲方、监理、总包现场关系协调.doc

解读2：项目现场管理的常见问题、矛盾及解决建议.doc

案例：某施工现场总包单位对甲方管理抵抗与冲突

结论：1、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提

2、建立“事前预防、事中管理、事后检验”的工程技术管理方法。

3、工程现场矛盾平衡是管理的永恒主题。

第二节：项目工程管理模式分析

1、合作模式分析       2、关于项目组织管理模式建立（适合自己的就是好的）

案例：标杆企业的组织结构（矩阵式）

讨论：关于“多项目开发综合症”

第三节、开工前期准备阶段管理

1、明确项目生产目标    2、明确项目部组织架构     3、总包标段合理划分  

4、制定合理工期        5、总平面管理策划     6、工程质量管理组织结构的确定

案例1：某施工场地高效布置图对比    2：总平面策划的施工中有效应用

小结：

Ø 前置：工程管理的策划思想—先策后控

Ø 科学：工程目标计划与工期制定的合理性

Ø 强调：总平面管理策划的重要性

Ø 创新：实体景观示范区建造的标准化动作

Ø 落地：1）制定项目管理策划书  2）制定工程质量管理手册

分享1、万科集团项目管理策划书.doc    2、中海地产工程质量管理手册.doc

分享3、开工前准备阶段管理---必须掌握的20大实施攻略

分享：标杆房地产经典项目赏析

我们要学习优秀的：1、龙湖地产 2、万科地产  3、星河湾  4、绿城百合

思考：如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？

第二讲： 项目工程实施阶段  

项目工程管理实施核心要素----“四控、三管、一协调”

四大控制核心问题：进度、质量、成本与安全

**、工程管理四大核心之一--进度管理

1、项目总体计划编制  2、项目进度目标分解 3、工程管理进度控制  

一级计划：公司2—3年的战略经营计划里程碑

二级计划：项目开发重要节点操作计划

三级计划：各专业部门项目具体实施作业计划

讨论：1、关于三级进度计划的重要性    2、计划不力的主要原因分析    

实例分享：如何保证工程关键节点计划有效实施？

2、项目进度计划保证的6项措施

包括：1 ）集团关注项目进度计划14个关键节点    2）做好甲方内部计划编制与协调

3 ）重点审核总包施工进度计划编制  4） 强化总包单位对施工计划的总协调管理作用

5） 加强对总包计划实施过程控制    6） 加强考核、奖惩机制

小结：计划执行的稳定性，是项目公司管理能力的集中体现。  

第二、工程管理四大核心之二---质量管理

质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命线，是企业生存与发展的基础。

1、工程质量≠施工质量；2、工程质量不单纯只是工程管理部门的责任；

分享1：万科相对完善的质量管理理念    分享2：万科三年质量梦

分享3：万科2015年过程质量评估方案

建议：改进质量先从解决业主投诉做起    质量保障：万科实测实量评估指数92.32%

2、过程管理---工程质量管理技能有效环节

解析：16大过程控制关键环节与实施工具

1、施工组织设计审查                 2、承包商进场知会与交底

3、材料设备选型定版、部品封存       4、甲、乙供材料进场验收

5、施工质量样板引路                 6、工程质量巡检制度

7、工序检查                         8、要让问题可视化

9、监理管理                         10、成品保护

11、实测实量                        12、例会制度  

13、现场协调                        14、工地开放日与示范区展示

15、信息协调与资料管理              16、专业融合之培训与学习

分享： 1）、工程样板先行执行效果展示案例及工程样板制的认识与作用

      2）、现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录

      3）、各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点

      4）、工程施工现场质量一些常见病、多发病的预防与管控；

5）、万科集团实测实量标准版本.doc

6）、集团某项目周例会纪要.doc

      7)、精细化地产的追求---精工品质、不负匠心不负卿

重磅分享：管理施工单位的“紧箍咒”---标准化合同（总包及分包）

合同范本1、《万科某项目施工总包合同》   2、《万科建设工程施工监理合同》

小结：没有质量的扩大规模是一条不归路。

第三、工程管理四大核心之四---安全管理

安全管理目标：为现场人员提供一个安全的工作环境,使安全意外风险降至低。一旦发生意外事故，要使事故损失降至低。

1、安全管理的在工程现场重要性    2、安全文明施工考核办法

案例：河北张家口市某小区在建的18层楼，因施工导致起火

分享1：万科现场安全文明施工技术标准;   2：《现场安全文明施工考评表》

分享3：万科某项目安全文明施工管理观摩

坚持：“安全与质量同在、安全与进度互促、安全与效益同在。”

第四、工程管理四大核心之三---成本管理

施工期间成本控制是公司经营关心的，做好现场成本管控是项目工程管理的重要职责之一。

1、建立以目标为导向的成本管理体系    2、建议项目全员、全过程成本控制管理体系

3、分析成本管理中常见的几个问题

注意1：聚焦成本进行有效投放；    2：结构性、敏感性、功能性成本的不均衡投放

价值点1、工程对设计阶段成本控制的介入；     2、施工图纸阶段成本控制

3、工程配合强化项目二次设计管理；    4、工程实施阶段成本控制

案例1：桩基设计与施工现场价值表现；   2：总包单位安置区砂石料质量施工争议

分享1：价值创造---设计变更及现场签证的管控要点

2：价值创造---减少工程签证的四大经典总结

3：工程管理成本控制秘籍----“三个固化”及“五项月结制表单”

第三讲： 项目工程交付及项目后评估阶段  

**：交付前督查督导---“一房三验”

1、 验收前的准备工作  2、 专项验收及竣工验收   3、 公司内部验收(附件)

4、 保修合同及保修担保(附件)5、 物业接管验收的准备工作(附件)

分享：1、交房时重点注意的30个重要问题  2、业主收房25个重要关注点

第二：工程竣工交付后管理

1、物业接管验收准备会                  2、物业接管验收

3、保修工作的组织、原则及管理          4、整改及收尾工作

第三、客户入住及客户服务管理

1、 入住前准备工作(附件)       2、 客户入住(附件)

3 、客户服务及投诉处理(附件)4、客户入住也是一种经营活动

第四、关注客户体验

1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知；2、交付阶段是项目管理的后一道防线

思考：如何建立客户维修、理赔的快速通道“

案例：XX项目交房业主大规模维权事件分析

第五、项目后评估实施要点（前事不忘、后事之师）

项目后评估是对项目进行客观、科学、公正的回顾和分析，提炼出成功的经验，找出不足，研讨后形成复盘成果，用以完善已建项目、改进在建项目、指导待建项目，避免问题重复出现。

Ø 1 、项目整体施工组织管理总结

Ø 2 、技术、进度、质量、成本及安全文明施工总结

Ø 3 、合同执行情况及工程交付总结

分享1、学习万科做好项目后评估.doc

思考：如何建立产品缺陷反馈手册？  

结论：项目工程精细化管理的核心还是人的问题。

1）内部管理靠流程；外部管理靠合同

2）没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。

后：我的三个建议

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