房地产企业营改增实务精解与管理转型策略

专题一、营改增政策背景及政策解析

1. 房地产业营改增税收政策指南

2. 解读房地产项目增值税征收管理暂行办法

3.“营改增”房地产企业要做好的那些工作

4. 营改增后房地产开发企业财税处理案例演示

5. 房地产业营改增税收政策实例解读

6. 营改增后，房地产企业怎么在合同中约定发票条款

7.房地产业增值税处理解析

8.房地产企业如何应对营改增进行筹划

9.差额征税的发票开具及购买方销项税额计算

10.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何缴纳增值税

专题二、房地产企业营改增实际操作技巧

1.房地产挂靠企业应当如何确定纳税义务人？

2.同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简易征收，相应的共同成本进项税额如何划分？因为房地产开发产品销售周期一般比较长，按销售额划分实际操作比较困难，还有一些新建的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分？

3.购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣？

4.按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？

5.一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？

6.因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？

7.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？

8.项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？

9.房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目？

10.如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？

11.同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？

12.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？

13.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？

14.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？

15. 2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？

16.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？

17.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？

18.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年5月1日后全额缴纳增值税、全额开具发票？

19.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？

20.房产预售按3%预缴的税款，在发生纳税义务时未抵减完的可以结转下期继续抵减，但因后续没有销售收入，预缴3%未抵减完的，能否退税？

21.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？

22.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？

23. 怎样算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

24.房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法？

25.纳税人以无形资产或不动产作为投资，应否缴纳增值税？26.房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售?

27.地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？

28.随房赠送物业管理费如何确认销售额?

29.没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及如何开具发票？

30.幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款吗？

31.采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，能否扣除直接支付给拆迁户的补偿款吗？

32.房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？

33.房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算?

34.房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果后拆除，已经抵扣的进项税是否要转出？

35.房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣?

36.房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本，可供销售建筑面积如何确定?

37.2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可否一次性全额抵扣？38.“营改增”对土地增值税纳税人税负的影响分析。39. 营改增后房企利润变化的计算方法。40.＂营改增＂员工报销有哪些变化、如何操作？

41.案例告诉你：营改增后交通费抵扣并不难。

42.企业发放实务福利的财税处理问题。

43.营改增后房地产开发企业应注意的法律问题。

44.营改增后，房地产企业签订合同必须关注的涉税事项。

45. 营改增后企业产品定价策略技巧分析。

46. 进项税额不得抵扣情形及实务案例及会计处理。47.“营改增”对土地增值税纳税人税负的影响分析。48. 房地产企业常见营改增业务会计核算例解。

49. 如何解决从第三方取得增票抵扣进项问题？

50.如何认定“计税价格明显偏低且无正当理由”?51. 三流分析法在虚开发票案中的应用。52. “三流不一致”就是虚开增值税专用发票么？

53.例解全面营改增差额纳税的发票开具和增值税纳税申报表填报。

54.营改增后，房地产企业怎么在合同中约定发票条款？

55. 从纳税人角度识别增值税专用发票使用技巧。

56. 销售自行开发房地产项目如何开增值税专用发票？

（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目与国家税务总局公告2016年第23号中其他的差额征税是不同的，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用的是"差额纳税，全额开具增值税专用发票"的规定）

简生仁老师的其它课程