“工业上楼”项目税务筹划及财务管控技巧

“工业上楼”项目税务筹划及财务管控技巧
【课程背景】
近年来，在产业区域空间日益紧张、工业用地成本逐渐增长的背景下，“工业上楼”正成为城市发展制造业的首选模式，不少企业选择将重量较轻、震动较小的生产设备迁至高层，在高楼大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计，节约企业用地成本的同时满足企业一体化发展新需求。工业上楼，赢在未来。税惠上楼，功在当前。
“工业上楼”也被称之为“摩天工厂”“空中厂房”，以多层厂房的形式实现城市空间形态的创新和突破。2023年2月《某市“工业上楼”项目审批实施方案》的印发将开启新一轮的产业发展契机。过去10年，某市工业厂房改造以“工改工”模式为主，未来，“工业上楼”模式会成为某市工业区改造的主要方向。鉴于此，本课程从财会角度分析工业上楼项目开发运营企业的主要涉税风险和成本管控风险，并提出税收筹划对策，降低税收负担，找出财务管控方法等，为工业上楼项目开发运营企业提供参考。
【课程收益】
1.指导企业享受增值税即征即退，研发费用加计扣除等政策优惠；
2.涉税疑难问题辅导，搭建起税务服务“工业上楼”的畅通渠道。
【课程大纲】
一、从财会角度分析工业上楼项目开发运营企业的主要风险与对策
2023年2月《某市“工业上楼”项目审批实施方案》的印发将开启新一轮的产业发展契机。过去10年，某市工业厂房改造以“工改工”模式为主，未来，“工业上楼”模式会成为某市工业区改造的主要方向。鉴于此，本文从财会角度分析工业上楼项目开发运营企业的主要风险，包括投资风险、成本管控风险、回迁风险、企业运营风险等，并提出风险对策，包括降低融资成本、优化项目设计、落实“一园一策”政策、坚持定制化招商路线等，为工业上楼项目开发运营企业提供参考。
二、“工业上楼”的税务挑战
通过对模拟案例的测算，工业上楼项目静态投资回收期可达到26.5年左右，在取得运营环节收入之前留抵增值税税额约3,259万元，运营初期每年需缴纳增值税约为362万元，约7年才能抵减完留抵税额，导致项目公司资金长期被税款占用，增加资金成本。
“工业上楼”的税务挑战之拆迁补偿
权利人单一的城市更新类“工业上楼”项目面临的拆迁补偿问题主要包括：项目公司向权利人回迁物业还是现金补偿对项目公司和物业权利人更有利？回迁物业和现金补偿的标准如何确定？确定的拆迁补偿标准在业务上和税务上是否会被认可？
同一主体同一项目分期开发对增值税的影响
进项抵扣的时间差异
土地价款差额抵减的困境
货币补偿成本如何差额抵减
（四）按建筑面积法抵减是否合理
在一期住宅项目中，前期土地价款抵减项和成本进项税额通常远不足以覆盖销售产生的高额销项税额，但此时项目增值税纳税义务已经产生，需要提前缴纳大额增值税税款。而二三期项目以出租自持为主，并不对外销售，其后续产生的进项税额会因得不到及时抵扣而形成留抵税额，需要在漫长的出租运营环节才能得到陆续抵扣，导致企业资金的大额沉淀。
同一主体同一项目分期开发对土地增值税的影响
土地价款分摊的税务影响
开发时序差异对土地增值税纳税影响
（三）异地回迁对土地增值税的影响
从“工业上楼”政策颁布的初衷来看，政府是期望通过宅利润来弥补工业地产利润率过低，并解决工业建筑现金占用较久的问题。但对于土地增值税清算来说，现行土地增值税的清算规则并不能支持如此“相抵”，无形中带来多缴税的问题。实务方面面临的挑战具体有如下几点......
六、同一主体同一项目分期开发对企业所得税的影响
城市更新类工业上楼项目应遵循 “保本微利”的原则，即工业上楼项目收益率较低，项目一期销售未完工开发产品应按15%的计税毛利率预缴企业所得税，并在完工年度结转收入和成本，如若完工年度利润率较高，则企业应先缴纳大额的企业所得税提前占用现金流。
七、同一主体不同项目之间增配住宅与回迁的税务分析
（一）增值税的影响
（二）土地增值税影响
假设某住宅销售项目共分二期开发，在不合并清算情况下，项目一期3～5年是预缴税款，第6年初则需补缴税款，二期项目是6～8年预缴税款，第9年补缴税款。而若能合并清算，则前8年均是预缴税款，于第9年一次性补缴税款，就能递延一期补缴的税款3年时间，资金时间价值毋庸置疑了。但相反如果......
（三）企业所得税影响
在对回迁物业的企业所得税处理时，我们经常用到“双视同”这个词，即一方面视同销售收入，另一方面视同成本处理，该双视同的在确认收入和成本的时间相同，金额也相同，仿佛不影响企业所得税，好像不值得讨论了，实则不然，如果忽略差异无疑也是一个大坑。
八、不同实施主体不同项目之间增配住宅与回迁的税务分析
（一）增值税影响
在同一主体下，至少不同项目的增值税进项税额可以互相抵扣，只是开发时间上有先后顺序而已。而不同实施主体不同项目之间的增配，在现有增值税的税前扣除机制下，进项税额无法相互抵扣。
（二）土地增值税影响
在回迁物业的处理上，同一主体下不同项目之间的回迁物业是按视同销售进行税务处理，而不同主体之间进行回迁则涉及不动产过户等现实问题，需要通过销售/购买不动产的方式完成，这种方式下，即使在平价转让，也会导致企业多缴契税和印花税。如果出现溢价转让，还有增值税和所得税。当然也可以通过先补偿现金给原权利人，再由权利人向目标项目企业购买不动产达到异地回迁目标，但这种方式也会存在被补偿的企业收到的货币补偿要缴企业所得税的问题。总之，一连串的税务问题只多不少。
九、增配居住面积无法落实形成指标台账的税务分析
增配居住面积与工业上楼无论是从经济关联度，还是税务缴纳影响都是息息相关的，但操作上却从时间与空间上将彼此完全分离，虽然政府是从“算大账”的角度，达到总体的经济平衡，企业从“算细账”的角度，却远没有如此简单，即使按前述三种情形，税务影响的差异就够巨大，如果现在指标都无法落地，并且未来什么时候落地还不可预测，那内部收益率4.5%就变得更不确定了。
十、工业上楼，企业租购厂房哪个更划算
以某工业上楼项目厂房建面2000㎡为例进行试算
购买模式下——
假设厂房售价1.2万/㎡，总价2400万元，进项税率9%
可抵扣的固定资产进项税 = 2400万元÷（1+9%）*9% = 198.17万元
租赁模式下——
假设厂房租金35元/㎡·月，租期20年，租金总计1680万元，进项税率9%
可抵扣的进项税 = 1680万元÷（1+9%）*9% = 138.72万元
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