产业地产开发模式与资本运作

一、 转型时代-----房地产企业转型的深层次背景和机遇

1、 中央政府的转型举措

1） 调控，从调企业、调产品到调行业：陈政高主政周期的去微观调控

2） 用集约杀死“城市运营商”：国土资源部61号文

3） 密集的棚户区政策

4） 新型城镇化、人的城镇化

5） 三十天诞生一百座崭新的城市：十一部委联合下达试点通知

6） 围剿住宅开发商，破围之路：产业地产

2、 政策解读：中央政府的目的

1） 病重的北京城和京津冀一体化

2） 什么是政策，什么是模式，什么是转型

3） 中央政府要做什么？产业和人口改变城市

4） 案例：融创的战略，**对地王的关注，市场化的深入

3、 中国城市的转型之路：产城一体远远不够

1） 香港模式的弊端

2） 新加坡模式的破灭

3） 美式城镇的兴起

4） 中国城市的发展标准，从2014年6月开始的城市格局转型

4、 地产新常态给产业地产带来的巨大的机遇

1） 重读政策之一：在招拍挂情况下，低价获取住宅用地

2） 重读政策之二：调整容积率、且不补交出让金

3） 重读政策之三：一万亿的PSL

4） 重读政策之四：开发企业直接转为城投公司

5） 重读政策之五：棚改带来的又一次空手套机遇

二、 房地产新常态-------决定房地产企业战略的三种基本形态

1、 精明增长------全新的中国城镇格局的样本标准

1） 精明增长在美国五十个州的运用

2） 精明增长的城市标准体系

3） 精明增长案例和具体功效

4） 精明增长对整个中国2014年的政策影响的验证

5） 精明增长对房地产业的导向与未来：住宅型房企转型的必然性

2、 农地变革，岂止文化和旅游-------农地上的产业化方向

1） 中国农地所有权变革历程和趋势

2） 十八大及十八届三中全会的农地导向和后续举措：集体建设用地登记和农村户籍制度改革

3） 从农地到建设用地：农业地产项目技巧和路径

4） 传统旅游地产、文化地产的崩溃-----案例：万科良渚的不可复制

5） 产业升级：农地变革下的房地产产业化必由之路

6） 个人操盘案例：温泉屯的主题定位

3、 棚户区改造-----城市产业和政策资金的结合

1） 产业地产案例：哈达湾模式

2） 棚改与城市产业升级

3） 产业地产：开发企业参与棚改的优势模式

4） ppp与政策性资金运用细则

5） 棚改带动的房地产转型方向

4、 新常态下的资本化模式

1） 案例：北京金宝街

2） 新政策下的资本化体系主要框架

3） 新政策下的资本化模式

4） 主要适用范围

5） 关键操作要点

三、 产业化再造，文化、旅游、度假、休闲地产的重生之路

1、 旅游地产的产业化再造：村不动、城入乡

1） 新农村建设和文化旅游地产-------苍白题材下的畸形模式

2） 制度创新和顶层设计-------旅游地产的复活

3） 旅游地产产业化模式：乡村景区化、景区产业化

4） 多方博弈下的利益共同体搭建

5） 个人操盘案例：多赢格局设立，160平方公里的一二级联动项目如何获得用地指标

2、 生态地产------旅游文化地产的转型和全新的主题切换

1） 生态文明启示录

2） 生态空间和发展空间

3） 个人操盘案例：缺乏自然资源和人文资源的乡村的旅游地产价值提升方式

4） 生态文明主题的深化：教育和示范主题

5） 个人操盘案例：生态示范基地，生态、教育、人口、消费能力的组合方式

3、 休闲度假地产和远郊主题商业地产的产业化突破------不仅仅是奢侈版的旅游地产

1） 度假的产业和商业概念

2） 消费时间：度假和休闲地产的核心要素

3） 亚特兰蒂斯：休闲度假的典型案例解析

4） 主题定位山寨的前提

5） 佛罗伦萨小镇：休闲商业的革命性启示

6） 休闲度假地产产业化导入方式

    4、案例解析：万达产业构成，只不过赢了土地

四、 养老地产-----房企如何利用一个根本无法成立的商业模式获得收益

1、 绿城的尝试

1） 颐养学院：绿城养老地产的产业通路

2） 圈子和尊严：养老人口的生存要素分析

3） 短期收益的缺陷

2、 合众模式-----健康谷主题

1）2000亩占地的财务分析

2）致命诱惑：长寿

3）客群和收益来源，房产保单化

3、拿地功能和不可行性

4、大健康产业----养老地产的唯一可实现主题

   1）大健康与中国特色

   2）试水大健康：复星的布局模式

   3）大健康与休闲产业的结合方式

 4）个人操盘案例：丁字湾南海新城的突破困局

五、永恒的主题：城市的产业地产模式

1、产业地产的难点和破解方法

    1）土地性质变更

    2）拆分销售

3）招商实现

4）获取大限度的政策优惠

2、产业地产创新类别和实操要点

    1）房地产企业如何寻求城市发展的需求点切入产业地产

    2）科技与创新题材的构建

    3）科技CBD

    4）科技新城

    5）新市镇和商业地产创新升级

    6）从EOD到环保低碳CBD

    7）教育主题的城市化运用

    8）创意文化主题的新变种

    9）CSD和CLD

    10）工业园区

3、产业地产的命脉-----人口导入

    1）个人操盘案例：中新生态城的救赎之路

    2）低碳环保产业园

    3）人口导入和原住民的利益设计

4）个人操盘案例：利用人口导入获得低价住宅用地

4、产业地产的顶层设计

    1）资源的起点

    2）主题定位，不可忽视的力量

    3）组织的设计

    4）回归主题：住宅用地的获取

    5）个人操作案例：民营资本如何获取财政部专项资金

六、产业地产实战操盘模式

1、主题定位设计：政府与房企共赢关系构建

    1）基础设施建设和公共服务体系的合理利用

    2）产业导入和人口导入方法

    3）重建一座城市的规划体系

    4）取信政府的方法

    5）让你的项目成为政府工作报告承诺完成的政府项目

    6）城市产业地产的设计方式

    7）个人操作案例：政府协议和开发模式

2、组织构建：招商的组织和实操

    1）资源整理，资源无处不在

    2）产业吸引力模型和资源导向

    3）准政府机构的力量

    4）前置招商的计划组织和实施

    5）个人实操案例：中交建筑CBD

3、运营模式构建

    1）协议方法

    2）组织构建的不同之处

    3）非常设机构的重要性

    4）节点设计

    5）土地利用规划的要害之处

    6）操作规程：从合规性到商业模式

4、实操技巧

    1）利用政府债务

    2）利用政府城市规划

  3）利用上一级政府的引导方向

4）利用产业规划和结构调整机会

5）利用招商政策

6）利用政府机构和平台

7）利用产业管理机构和研发机构

8）利用土地政策

张飚老师的其它课程