白银十年“住宅与商业地产”成本策略及标杆企业解痛法则

一、白银时代，成本视角的房地产“新常态”

1、地产行业宏观形势剖析与第二次“成本过冬”

2、房地产行业利润的新常态

3、房地产投资成本敏感度的新常态

4、房地产成本管控的新常态

5、白银十年，利润保卫战----寻找房地产行业利润增长点

6、新常态下房地产成本战略转型与管控重点

7、新常态下成本管控的新挑战

二、企业战略与项目策略决定成本策略

1、读懂投资人：老板眼里的成本管控

2、做正确的事：拿地决定项目成败---如何正确拿对地

3、走向策划与控制的成本耦合管理

4、传统成本管理的“双轮驱动”模式

5、以成本、合约与资源为核心的新“三驾马车”式成本体系的变革

6、大合约支撑大运营时代的成本核心力：地产企业的竞争实质上已经是供应链竞争

7、白银时代下的成本管理核心理念、总体思路

三、住宅与商业地产成本管理体系构建

1、目前行业成熟的成本管理体系

Ø 以成本控制（目标成本 动态成本）为核心的成本管理体系

Ø 以合约框架为核心的成本管理体系

2、量体裁衣：住宅与商业地产成本管理体系设置与构建

Ø 成本管理制度体系

Ø 成本工作流程体系

Ø 成本授分权体系

Ø 成本作业指引体系

Ø 成本组织管控体系

Ø 成本绩效考核与激励体系

Ø 成本信息化体管理系

3、标杆企业住宅与商业地产成本管理体系解析

Ø 以万科为代表的“成本科目控制法”解析

Ø 以龙湖为代表的“合约规划法”解析

Ø 以万达为代表的“合约规划法”解析

4、成本管控体系的运作保障

5、成本管理落地的“双核”驱动

四、住宅与商业地产成本管控五大“痛点”与破解方略

痛点一：目标成本，如何算得准?

痛点二：招标采购，如何合又分？

痛点三：动态成本，如何控得稳？

痛点四：数据沉淀，如何往下沉？

痛点五：住宅与商业地产全成本，如何心中有盏灯？

痛点一：目标成本，如何算得准?

1、基于核算的目标成本管理

2、到底谁是成本管控的核心部门？业务分工与组织边界管理

3、地产下半场：从收益、全成本与客户视角做好成本管控

Ø 成本投放法则：来自客户的需求 

Ø 目标成本合理性确定的视角：基于项目收益与不均衡分布

Ø 目标成本编制之定位概念阶段重策划：货值大是目标

Ø 目标成本编制之方案设计阶段重指标：限额设计是关键

Ø 目标成本编制之扩初设计阶段重体验：客户价值要彰显

Ø 以经济合理的成本提升产品竞争力，强调成本投入的不均衡分布

Ø 商业地产外立面、机电成本目标成本测算

4、目标成本编制的内功修炼：地区成本调研及同类竞品楼盘成本调研【附案例】

Ø 地区成本调研：不同业态、不同定位下的建造成本

Ø 同类竞争性楼盘成本调研：成本情况、设计选型等

Ø 专题成本调研：基础设施垄断情况、工程分判情况

Ø 总、分包工程价格水平：取费标准、主要材料、人工走势情况

5、目标成本编制的步骤与测算要点：量价分离，关注系数

6、目标成本编制难点：

Ø 目标成本细化几级科目深度够用？万科龙湖不同阶段成本测算的关注点

Ø 编不准怎么办？（相关部门参加了吗？目标成本科目深度够吗？各项成本有依据吗？成本数据库建立起来了吗？）

7、营销、设计、工程、成本跨部门专业协同（万科万达龙湖中海跨部门的专业互动）

痛点二：招标采购，如何合又分？

1、体制：决策、管控、操作的三权分立

2、程序：制度约定明确、定性、定量的标准和尺度

3、分工：合理的组织边界，各司其职

4、合约：全面推行清单化、标准化管理

5、过程：合约流程规范每一个环节、保持公平、公正、透明原则

6、四大标杆企业招采合约解痛方略：

Ø 合约策划

Ø 供方资源管理

Ø 招标过程管理

Ø 谈判策略路线

Ø 甲供、集采、战略采购管理

Ø 合作商分级管理

标杆案例：万科、万达总包招标与合同体系的构建

标杆新趋势：万达总包交钥匙工程

痛点三：动态成本，如何控得稳？

1、行业标杆万达成本执行力：“算到、做到、得到”

Ø 成本控制难题破局--成本管控计划模块管理：全业务链的管理

Ø 标杆领先案例：成本管控8大阶段、203项节点控制法

2、一个中心三条线的动态成本成本管理方法

3、动态成本的预警与拉闸强控

4、动态成本管控的重点与难点

5、目标成本的回顾监控与动态考核机制

6、成本零浪费计划：成本超支因素分析与控制【附案例】

痛点四：数据沉淀，如何往下沉？

1、项目复盘与成本后评估

2、成本动态评估工具与模板

3、成本管控核心能力打造--如何构建成本数据库模型

4、成本数据库核心指标与设置

5、数据库的沉淀与构建

【案例】标杆企业成本数据库案例深度解析

（地区基价表、目标成本信息库、结算成本信息库、经济指标信息库、技术指标信息库、材料设备信息库、地区规费收费标准信息库）

6、成本数据库的应用

7、成本数据库与目标成本的闭环管理

痛点五：住宅与商业地产全成本，如何心中有盏灯？

1、成本管控战略管理地图

2、成本管理的关键点控制

3、招标采购战略管理地图

4、招标采购的关键点控制

5、商业地产专题：综合体项目成本管理

Ø 商业综合体项目各阶段成本管控要点

Ø 商业地产成本模块化管理（18模块）【附案例】

Ø 商业综合体成本模块化管理的8大阶段、203项控制节点要点解析

Ø 机电方案分析要点与机电组模块化节点管控

Ø 机电成本控制指标限额与复核方法

Ø 电气类成本控制与指标解析

Ø 暖通与给排水成本控制与指标解析

Ø 机电成本控制要点与手段【附案例】

五、成本管理回顾与总结

1、成本管理体系常见问题和主要优化点

2、成本管理的核心要素“1 1 2 6”

3、成本管理与发展：业务线与组织线

4、以结果为导向的成本管理驱动模式

5、成本管理的闭环与提升

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