房地产企业的涉税疑难问题处理及纳税筹划技巧_肖太寿_企业内训课程

房地产企业的涉税疑难问题处理及纳税筹划技巧

培训讲师：肖太寿

讲师背景：
肖太寿　　经济学博士、著名税收筹划实战派专家、先后就读于江西财经大学、中国社会科学院研究生院，中央财经大学。是中国第一个“三证统一”筹划理论的提出者和倡导者。中国财税培训协会首席税务师，中国社会科学院经济学硕士，中央财经大学税收学博士，我国详细>>

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房地产企业的涉税疑难问题处理及纳税筹划技巧详细内容

房地产企业的涉税疑难问题处理及纳税筹划技巧

一、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解

1、房地产企业收取业主违约金的处理

2、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理

3、房地产开发不同拆迁补偿方式的税务处理

4、房地产售楼部的会计核算与税收处理

5、投资性房地产会计处理与税务处理差异

6、房地产企业代收款项的税务处理

7、房地产企业开办费的会计核算和税务处理技巧

8、房地产开发经营业务企业所得税的税务处理

9、房地产企业购进货物涉及混合销售的税务处理

10、房地产“甲供材料”的税务处理

11、无票土地成本如何入帐

12、合作建房的税务处理

13、房屋装修是否应增加固定资产原值

14、房地产企业广告费和业务宣传费的税务处理技巧

15、商铺售后返租的财税处理

16、卖房送契税、送店面、装修费和轿车的税收处理

17、赔偿金的税务处理

18、质量保证金的税务处理

19、房地产企业视同销售的税务处理

20、单位向职工福利售房的税务处理

21、房地产企业预缴企业所得税的处理

22、房地产开发企业配套设施开发成本

23、售房部（接待处）、样板房的税务处理

24、房企销售未完工产品的税费处理

三、房地产企业土地增值税的涉税处理技巧及其例解

（一）应税收入的确定

1、销售收入的确定

2、非直接销售和自用房地产的收入确定

（二）土地增值税扣除项目的确定

1、新项目转让——房地产企业扣5项

2、旧房及建筑物扣除项目

3、转让未进行开发的土地使用权的扣除项目

（三）土地增值税应纳税额的计算

1、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法

[案例分析]

2、出售旧房应纳土地增值税税额的计算

[案例分析]

3、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法

[案例分析]

（四）土地增值税的减免税优惠政策

1、法定免税的两种情形

2、转让房地产税收优惠政策

3、转让自用住房税收优惠政策

4、房地产入股税收优惠政策

5、合作建自用房税收优惠政策

6、互换房地产税收优惠政策

7、个人转让普通住宅税收优惠政策

8、赠与房地产税收优惠政策

10、房产捐赠税收优惠政策

11、销售廉租住房、经济适用住房税收优惠政策

四、房地产开发企业土地增值税清算技巧

（一）土地增值税的清算单位

（二）土地增值税的清算条件

（三）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（四）土地增值税的清算程序和计算方法

1、土地增值税的清算程序

2、清算前的准备工作

3、清算项目销售收入的计算

4、扣除项目金额的计算

5、土地增值税的计算与申报

6、土地增值税的会计核算

（五）土地增值税清算应注意的8大问题

1、土地增值税清算时收入的确认

2、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定

3、房地产开发费用的扣除问题

4、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

5、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

6、关于拆迁安置土地增值税计算问题

7、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

8、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

（六）房地产企业土地增值税清算经典例解

五、房地产企业的税务稽查重点

1、是否有延迟确认收入的行为

2、预收的定金、诚意金是否按规定征税

3、真假银行按揭收入检查

4、代收款项的检查

5、委托销售方式的检查

6、租金收入的检查

7、视同销售的检查

六、房地产开发企业的纳税筹划技巧

1、利用临界点进行纳税筹划

2、充分利用加计允许扣除项目进行筹划

3、利用土地增值税的税收优惠进行筹划

4、售后返租的纳税筹划

5、变房屋销售为股权转让

6、房地产企业价外费用的筹划

7、分别签定装修合同和销售合同进行纳税筹划

8、适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划

9、利用货币价值的时间性进行纳税筹划

10、利用建房的方式进行纳税筹划

11、巧设分支机构来进行纳税筹划

12、适当加大建造成本法进行筹划

13、转换房产形式进行纳税筹划

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