商业地产经营策划现场务实运营管理[1]


商业地产经营策划现场务实运营管理

HOPSCA在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功
能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、
PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店
、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特
点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；
同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，
成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。


商业地产项目的定位规划是商业项目策划的开始，它决定和影响着商业地产项目项目
的规划设计、物业需求、品牌招商、经营管理、商品定价、服务管理、促销策略、形象
推广等诸多方面，是一个商业地产项目运作的前提和保障。

商业地产项目的定位是一个全面的、综合的过程，它涵盖企业的目标市场定位、业态定
位、功能定位、经营定位、招商策略定位、营销策略定位以及企业形象定位等，这些规
划定位是相互关联、相互作用、相互影响、互为促进的。

核心内容一：商业地产项目准确定位规划是经营的前提和保障
1、什么是商业地产项目目标市场定位
2、什么是商业地产项目业态定位
3、什么是商业地产项目功能定位
4、什么是商业地产项目经营定位
5、什么是商业地产项目营销策略定位
6、什么是商业地产项目招商策略定位
7、什么是商业地产项目企业形象定位

核心内容二：商业地产项目布局规划设计
一、商业项目的外观设计
二、商业地产项目内部布局特点
三、商业地产项目商品陈列特点
四、色彩在商业地产项目中的运用
五、色彩设计也可以刺激顾客的购买欲望
六、卖场动线的设计
七、天花和地面的设计
八、灯光照明设计
九、墙面柱面色彩设计
十、供应商装饰规范设计

核心内容三：商业地产项目业态规划基本原则
目前国内商业地产项目有一个现象，看到大卖场诱人的市场潜力，纷纷投资、开发和经
营大卖场业态，但是他们忘记了中国零售业的教训，在有潜力的市场面前，一窝蜂盲目
地抢市场，而不是进行理智的分析，最后的结果将是市场饱和、恶性竞争和企业效益持
续下滑。

零售行业的业态有许多种，从国际的视野来看，包括百货、超市、大卖场、便利店、品
类杀手以及目前尚未进入国内市场的折扣店等。每个业态都是一个特定的细分
市场，它们分别针对着不同的目标消费群体。其中，超市以满足日常消费为主，便利店
满足的是消费者紧急购买的需要，大卖场以一站式购物的方式满足现代消费者对经济和
快捷的追求，低价格的商品。由于各个业态针对的消费者需求不同，因而商业地产项目
要在进入零售市场之前，首先要回答的问题是进入哪一个业态。
1、商业地产项目要根据主力店需求设计规划
◇商业地产项目租店户组合
◇商业地产项目建筑设计
◇商业地产项目租金策略
2、商业地产项目商圈业态业种调查
3、商业地产项目主力店业种评选原则
主力店在商业地产项目中起到主导地位，不但是商业地产项目组合的主要成员，而且是
商业地产项目的特性的突出体现，商业地产项目大多慎选具有相当知名度的超大型商业
进驻，一来可利用原来拥有的集客能力，为商业地产项目带来更大商机，也可为商业地
产项目奠定形象基础。因此，在商业地产项目的招商租赁作业中，确定主力店便成为重
点工作
4、商业地产项目设计规划要考虑的因素
◇商业地产项目客流规划分析
◇商业地产项目交通状况分析
◇商业地产项目商业环境分析
◇商业地产项目地形特点分析
◇商业地产项目城市规划的要求分析

核心内容四：商业地产项目的定位与业态组合的规划
准确进行商业地产项目的环境调研和科学分析、掌握影响商业地产项目发展的静态和动
态变量，是做好成功商业地产项目规划的前提，现代商业地产项目开发实际表明，商业
地产项目的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要，详细的调研，清晰的判断，
宏观的统筹，果断的决策，是商业地产项目准确定位的要件，这样才能准确把握商业地
产项目市场脉搏，确定不同商业地产项目类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异
化，从而引领市场。
1、商业地产项目市场定位规划原则
2、商业地产项目定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象
3、商业地产项目
4、商业地产项目的经营档次与形象定位原则
5、商业地产项目整体业态规划原则
6、商业地产项目业态规划的背景原则
7、商业地产项目业态战略规划原则
8、商业地产项目业态规划组合定位原则

核心内容六：商业地产项目商铺分割规划的原则　
商业地产项目的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。

为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1、商业地产项目规划主题的原则　
2、商业地产项目人性化设计的原则　
3、商业地产项目科学利用的原则　
4、目前商业地产项目商铺分割存在的缺点和问题　
5、商业地产项目商铺分割原则　
6、商业地产项目辅助功能区规划原则　
7、商业地产项目通道分割规划原则　


核心内容七：大型商业地产策划的原则
一、招商策划的含义
1、招商策划有多种多样的形式
2、招商策划要有准确的目标定位
3、招商策划要有战略高度，综观全局，立足长远
4、策划要有战略高度，要通揽招商形势，综观招商大局
5、招商策划过程中，要了解商户的投资动问和要求
6、招商策划要知己知彼，把握优势
7、招商策划要突破成规，另辟蹊径
8、招商策划要把握时机，适度超前
9、招商策划处在第一阶段

二、商业地产策划思路
1、商业地产面广
2、商业地产商圈调查
3、商业地产策划原则
4、地产与商业的对接非常重要
5、了解市场、掌握信息
6、商业地产策划需要消费者认同
7、运营机构的功能
8、时机原则
9、商业地产策划要注重商业活动
10、商业地产策划人员的技能
11、商业房地产项目策划的价值点
12、商业地产的策划要结合的几个方面
13、商业地产策划重点租金制定
14、商业地产策划选择策略



核心内容八：商业地产规划设计原则
一、商业地产规划设计坚持创造高质量的商业空间
二、商业地产内部动线组织要求引导性
三、商业地产前期规划设计包含以下内容
四、商业地产设计规划要考虑的因素
五、商业地产规划设计思维
六、商业地产规划设计

核心内容九：商业物业经营管理原则
一、商业物业统一管理的理念　
二、商业物业营业时间的确定
三、商业物业统一的营销管理
四、商业物业统一的服务监督
五、商业物业统一的物业管理
六、商业物业的管理特点
七、商业物业顾客流量大
八、商业物业服务要求高
九、商业物业管理点分散
十、商业物业营业时间性强
十一、商业物业车辆管理难度大
十二、商业物业管理人员配备
十三、商业物业服务管理
十四、商业物业装修服务管理
十五、商业物业装修现场监督管理
十六、商业物业建筑物的养护及维修管理
十七、商业物业监控中心管理
十八、商业物业保洁服务管理
十九、商业物业商铺绿化服务管理
二十、商业物业商铺经营服务管理
二十一、商业物业营销推广广告策划

核心内容十：商业地产招商管理原则
一、商业地产商业招商谈判技巧
二、商业项目招商的过程中要注意重点
三、商业地产招商要点
四、商业地产招商谈判多种渠道选择
五、商业地产招商谈判策划的作用
六、商业地产招商谈判技巧
七、商业地产招商谈判重点
八、如何组建强有力的招商队伍
九、招商具体工作业务流程规范
十、招商招商管理细节与规范要求
十一、商业地产招商分析
十二、案例分析市中心及社区型商业地产规划
十三、商业地产招商时要知道的九项定位
十四、商业地产招商时如何看待主力店的影响
十五、什么是商业地产招商策划
十六、商业地产招商计划
十七、商业地产招商与开业

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