北京-2023房地产市场发展趋势与政策解读

2023房地产市场发展趋势与政策解读
王传宝教授
可根据客户要求调整课纲
课程提纲：
一、当前房地产形势与房地产信贷形势
（一）2023年最新房地产数据
（二）房地产信贷现状
（三）房贷利率现状
（四）思考：为什么唤不醒房地产
二、2020年8月“三道红线”调控政策以来房地产政策变化
（一）2021年5月前房地产金融政策
1、三道红线
——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控
2、房贷收紧、房贷利率提高
——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求
——广东地区LPR加点提高
——严查房抵经营贷违规流入楼市
——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”
3、地产信托业务正经历又一轮监管调控
——针对狂飙突进的地产信托业务，2021年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”)后，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。
——23号文+窗口指导后，部分信托房地产业务暂停，旧改、供应链金融购房尾款类项目除外
4、房贷集中度管理新政
——2021年1月9日 中国人民银行、银保监会日前发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度
——各省加码
5、“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中
——22城住宅用地公告不能超过三次
——与22城GDP接近的城市，会成为房企拿地的潜在目标
（二）2021年下半年到2022年上半年房地产政策变化
1、2021年下半年开始个别龙头房地产开发企业开始出现债务风险
2、2021年底房地产政策在需求侧进行微调
3、2022年1月份人民银行将5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市纷纷松绑限购限贷政策。2022年2月份，重庆、江西赣州将首套房首付比下调至20%
4、2022年3月，郑州发布房地产“一揽子”政策，取消认房又认贷。
5、2022年4月份的政治局会议之后，金融监管部门进一步提高了对房地产需求的支持力度
6、2022年4月份央行、外汇管理局联合印发“金融23条”，提出要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持开发贷平稳有序投放
7、2022年5月，首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20BP，叠加5年期LPR年内第二次下降15BP至4.45%，最低房贷利率降至4.25%。地方政府努力降低购房门槛
8、2022年6月，温州发布“安居贷”、郑州鼓励棚改房票安置、珠海推出“一人购房全家帮”。
9、从上半年的房地产政策看，重点还是刺激需求，各地将“因城施策”的政策发挥到了极致，但效果不及预期，每个月的房地产销售面积及房地产投资数据仍然在不断下滑。
（三）2022年7月份以后房地产政策重点由需求侧转向了供给侧
1、2022年7月底的政治局会议明确提出房地产工作的重点是“保交楼、稳民生”，房地产政策重点由需求侧转向了供给侧
2、决策层已经认识到当前房地产开发企业的债务风险具有相当的普遍性
3、2022年8月，住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼，初期规模2000亿元。
4、2022年11月11日，央行和银保监会联合发布“金融16条”，证监会调整优化涉房企业5项股权融资措施，明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求。（双十一打折。真正开始放松调控）
5、2023年以来各地刺激房地产政策纷纷加码，除了降价以外所有政策“能出尽出”
6、截止2023年2月初，部分城市首套房房贷已经降到3.7%
（四）2022房地产十大政策：全面松绑，需求、供给齐发力
1、两次降准
——政策回顾：2022年4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此后的11月25日，央行再次降准0.25个百分点。
——政策意义：虽然2022年两次降准的主要目的是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，但是随着整体资金面的宽松，必然会影响到房地产市场。更重要的是，这对其带来的“宽货币”信号意义大于一切。
2、三次下调LPR
——政策回顾：2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），刺激房地产市场需求的力度可谓之大。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。
——政策意义：信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，带动住房需求释放。
3、“五限”松绑
——政策回顾：2022年可谓房地产政策松绑大年。中指研究院统计，2022年1-11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。纵观2022年的政策调整，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑，成为主流，并经历了从三四线城市到二线城市再到热点城市的发展方向。
——政策意义：“认房又认贷”被认为是极具影响力的楼市收紧政策，如今，包括南京、杭州在内的热点城市都进行了优化，信号意义更加强烈。未来，“认房又认贷”中的首套房认定有望继续放宽。
4、“一人购房全家帮”
——政策回顾：在2022年的政策松绑潮中，住房公积金的调整辐射面广、动作频繁。据不完全统计，截至12月21日，全年约有180个城市（含多次发布政策城市）发布公积金政策，其中有九成以上城市是对住房公积金贷款政策从降首付、提高最高贷款额度这两方面进行适度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武汉、中山等在内的少数城市是优化公积金提取、异地办理等政策。据不完全统计，2022年全国已经有超过30个城市发布“一人购房全家帮”政策，包括荆州、珠海、潮州、秦皇岛、赣州、沧州、信阳、马鞍山等城市。
——政策含义：“一人购房全家帮”政策出台背后，是当地销售疲软，地方政府鼓励民众购房的举措。既有利于缓解青年人、新市民的购房资金难题，还能提振民众购房热情、增强市场信心。
5、房企再融资“开闸”
——政策回顾：2022年11月28日，证监会官网发文“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”。其中，涉及恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来我国再次启动房地产股权融资，意味着代表股权融资的“第三支箭”正式落地。
——“三支箭”：为了稳定房地产市场，2022年国家出台了一系列举措，尤其是金融支持政策方面，射出了所谓的“三支箭”。
一是信贷支持之箭，
二是债券支持之箭，
三是股权支持之箭。
——政策意义：不管是配股融资还是“借壳上市”，房企再融资撕开了一个口子，不仅仅将惠及优质房企，或许已经出险的房企也能从中找到一条融资破局的路径。
6、金融支持房地产16条
——政策回顾：监管层出台16条金融新政，房地产迎2022年最强政策支持。11月份，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涵盖了6大方面内容，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施。自该政策出台后，信贷、债券、股权“三支箭”加速落地。截至目前，银行授信房企金额超4万亿元，多家房企发出定增、配股方案。
——政策点评：“金融支持房地产16条”是2022年以来力度最大、措施最为具体的新政，覆盖房地产上下游产业链，涵盖了需求端和供给端，可谓全方位的金融支持。
7、保函置换预售监管资金
——政策回顾：2022年，预售资金监管政策的调整，成为一大看点。11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。上述通知指出，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
——政策点评：从保函置换预售监管资金可以看出，政策方向已经从“保项目不保房企”转向“保项目”“保优质房企”，将有助于扭转房企融资困境，有效遏制企业“爆雷潮”。
8、“卖一买一”可退个税
——政策回顾：为了推动换房交易，2022年9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。从内容看来，这一政策针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，最高可以实现全部退还个税。
——政策意义：该政策虽然辐射面有限，但是对于有换房需求的人来说，却是真正的利好，有助于降低换房成本，激活改善性住房需求。
9、二手房“带押过户”
——政策回顾：为了盘活二手房市场，2022年多个地方试行“带押过户”，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡等地陆续推出了新政，深入探索二手房交易、过户等环节的制度创新。
——政策意义：无论“带押过户”还是“连环单”业务并行办理，都是二手房交易过程中的政策优化，都有助于缩短交易周期、提升交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。
10、北京城市更新立法
——政策回顾：继深圳、广州、上海之后，北京也加入城市更新立法阵营。6月7日，北京市住建委发布《北京市城市更新条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。7月27日，北京市人大常委会首次审议《北京市城市更新条例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新条例》由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议通过，自2023年3月1日起施行。这是北京首次为城市更新立法。针对城市更新中的焦点、难点、痛点问题，条例进行了积极回应。
——政策意义：作为全国第一个减量发展的城市，北京也是第一批城市更新试点城市之一，对城市更新进行立法，可有效破解城市更新中的各种难题，保障多方主体权益。
三、地产政策环境趋势分析：2022年12月中央经济工作会议、2023年两会及4月、7月政治局会议关于房地产表述、房地产政策未来变化预测与中国房地产未来发展
（一）2022年12月中央经济工作会议关于房地产表述、房地产政策未来变化预测与中国房地产未来发展
1、本次会议部署的重要工作中，第五点是“有效防范化解重大经济金融风险”，其中较大篇幅聚焦于房地产市场的平稳发展，同时强调防范化解地方政府债务风险，如“坚决遏制增量、化解存量”。房地产上下游产业链较长，对中国经济广义影响可达两到三成，与地方政府土地财政收入息息相关，在金融体系中也具有重要地位，因此是防范化解金融风险的核心所在。
2、回顾2022年，尽管地方政府因城施策“松绑”房地产政策、央行银保监会推动房贷利率较大幅度下行，但地产销售尚未企稳。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民资产负债表恶化、预防性储蓄抬升、房地产风险事件冲击的共同影响。2022年11月以来，房企融资政策“三箭齐发”，相比于前期更加务实，政策更多向房地产企业（尤其是民营房企）融资端倾斜。但是政策出台到明显见效需要时间，叠加疫情冲击，11月房地产相关数据继续走弱，对地产链条的进一步支持仍有必要。
3、在此背景下，本次会议对房地产的相关表述更为积极有力。对房地产市场，要“确保”平稳发展，明显强于2022年7月政治局会议的“稳定”；在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，或旨在遏制房地产产业链风险的蔓延。
4、对房地产企业：一方面，“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企的风险，改善资产负债状况”，明确了对优质头部房企的支持，直指其“资产负债状况”，“保主体”的信号更加明显。另一方面，“坚决依法打击违法犯罪行为”，对房地产企业融资的支持并不是无原则、无底线的。参照郑州大干30天文件内容，“搜集挪用、抽逃楼盘资金的线索……全面核查是否存在资金被抽逃挪用情况，及时将线索提交给办案机关”。
5、尤为重要的是，会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2021年中央经济工作会议提出“探索新的发展模式”，本次会议在此基础上更进一步。参照2022年12月14日中共中央国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，我们认为，房地产新发展模式或是“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来将在扩大保障性租赁住房供给、因地制宜发展共有产权住房、完善长租房政策及“租购同权”方面更进一步。
6、“住房改善”被列为“第一内需”。
——会议通稿在谈到扩大内需的时候，一共列举了三个重要的内需（见上文），分别是住房改善、新能源汽车、养老服务。很显然，住房改善被放在了第一位。
——刘副总理再次肯定房地产是中国的“支柱产业”。注意，既然“住房改善”被放在了重要位置，那么对2套房的诸多限制，比如限购、限贷（认房认贷）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低门槛。相信连一线城市，也都会有相当幅度的松动。
7、房地产有新提法
——会议通稿，多次提到了房地产行业、住房消费，除了 “住房改善”被列为第一内需外，还有如下表态：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
——2021年会议的提法：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
——很明显，2022年的表述更长、更全面、更具体，直接提到了很多措施，比如“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。2022年虽然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒”是在论述房地产段落的开篇位置，这个微妙的变化值得关注。另外值得注意的是，最新会议通稿的两句话——“有效防范化解优质头部房企风险”、“要坚决依法打击违法犯罪行为”。这意味着，大房企的命运将全面分化。优质头部房企，比如万科、龙湖等，是要保的；而另外一些房企，尤其是核心人物，其违法犯罪行为将被打击。这些违法犯罪行为可能包括：行贿、骗贷、转移资产、利益输送等。至于他们在公司的股权被清零，也在预料之中。
（二）2023年3月5日两会房地产政策精神
（三）4月、7月政治局会议关于房地产政策精神
四、地产政策环境趋势分析：2023年7月24日政治局会议公告关于房地产市场政策的重大转变与中国房地产未来发展
1、2020-2021房地产金融紧缩政策给建筑行业、房地产行业带来的挑战
——房地产政策收紧叠加疫情影响，房地产市场不景气+地方财政收入困难
——“三重压力”下，经济下行叠加疫情影响，倒逼房地产政策放松
2、2022年至今房地产政策的放松及建筑市场、房地产市场的表现
——2023年两会（特别是政府工作报告）关于房地产与“大基建”的论述及影响
3、2023年7月24日政治局会议公告关于房地产市场政策的重大转变
——关于房地产市场，2023年7月24日政治局会议公告提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，没有再提“房住不炒”。“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，是历史上首次做出如此判断。不提“房住不炒”的目的主要是为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。虽然没有提“房住不炒”，但在地产行业已经进入下行周期的背景下，炒房的空间实际上越来越小。而下一步，放开一线城市限购政策，降低税费、首付和贷款利率将成为提升楼市交易活跃度的重要选项。
——关于城中村改造，2023.7.24政治局会议最新表述相比2023.4.28政治局会议，城中村改造前面的“特大城市”已经去掉。这次城中村改造也许是超规模的。
——关于地方债的表述，从“严控隐性债务”变成了“有效防范化解地方债务风险”。地方政府的主要任务由严控隐性债务变成在有效防范化解地方债风险的前提下促进经济复苏，支持基础设施建设和优化房地产政策。
4、2023.7.24政治局公告中的房地产政策开始兑现了，后续政策估计也在路上了。
——2023.7.27，住建部：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施
——2023.7.29，何立峰副总理在京召开超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，以上海为蓝本的城中村改造将作为刺激内需的重要手段提速上马。受邀参加电视电话会议的城市，将首先开始行动。这说明政府下场维护楼市。
——关于城中村改造，由于2023.7.24政治局会议最新表述相比2023.4.28政治局会议，城中村改造前面的“特大城市”已经去掉。因此，这次城中村改造，未来应该不仅仅局限于特大城市，也许是超规模的。对于建筑企业的机遇是空前的。
5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地产政策对基建和工程建设行业是持续性机遇，如何抓住这个机遇
6、长期看，建筑行业会健康平稳发展
——在经济“双循环”特别是提振经济中，基建必将扮演重要角色
——新型城镇化和都市圈建设，需要基建的支持
——我国经济长期向好支撑基建和房地产需求，预示建筑行业平稳发展
——尽管基建扩张面临财政的巨大阻力，但地方政府的主要任务由严控隐性债务变成在有效防范化解地方债风险的前提下促进经济复苏，支持基础设施建设和优化房地产政策。对建筑行业是利好。
五、房地产市场发展趋势：区域经济发展优势与房地产商机的发现、甄别和挖掘
（一）发现商机：区域经济与区域经济一体化
1、我国区域经济分布
——我国经济梯度发展
——我国经济四大板块
——我国各省人均收入与人均寿命
——从东西差距到南北差距
2、我国主要区域经济特点
——环境资源禀赋、政策禀赋
——政府能力、营商环境
——土地、资金、人口、人才、技术、产业
3、我国主要区域经济潜力与投资机会
——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南
——区域经济潜力取决于人才和资金的流向
——全国首家经济新旧动能转换示范区：山东怎么了
——弯道超车：贵州发展大数据产业
——未雨绸缪：浙江数字经济一号工程
4、区域经济一体化分析
——粤港澳大湾区建设
——长三角高质量发展
——京津冀一体化发展
——成渝双城经济圈
——15个中心城市：四个全球中心城市（北上广深），11个国家中心城市
——长江中游城市群、关中平原城市群、中原城市群等简要分析
（二）主要区域产业经济发展优势
1、主要区域简要分析
——粤港澳大湾区
——长三角
——京津冀
——成渝双城经济圈
2、粤港澳大湾区产业经济发展优势分析
——区位优势与区域空间发展格局
——区域主要产业与区域产业布局
——区域优势产业与区域产业错位、协调发展
——区域产业经济发展潜力：人口、科技、营商环境、投资等
3、长三角产业经济发展优势分析
——区位优势与区域空间发展格局
——区域主要产业与区域产业布局
——区域优势产业与区域产业错位、协调发展
——区域产业经济发展潜力：人口、科技、营商环境、投资等
4、京津冀产业经济发展优势分析
——区位优势与区域空间发展格局
——区域主要产业与区域产业布局
——区域优势产业与区域产业错位、协调发展
——区域产业经济发展潜力：人口、科技、营商环境、投资等
5、成渝双城经济圈产业经济发展优势分析
——区位优势与区域空间发展格局
——区域主要产业与区域产业布局
——区域优势产业与区域产业错位、协调发展
——区域产业经济发展潜力：人口、科技、营商环境、投资等
——成都：“布局”显成效，产业动能新力量崛起
——高质量发展：重庆经济新方向
（三）区域经济分化与银行/房地产/建筑等企业市场机会挖掘
1、银行/房地产、建筑企业的机会：区域经济分化与房地产市场潜力
2、区域经济分化下银行/房地产/建筑/建材等企业市场机会挖掘
3、区域经济分化下房地产市场机会挖掘：以粤港澳大湾区为例
六、房地产市场发展趋势：新型城镇化、都市圈建设、区域分化与房地产行业投资机会
1、城镇化与城市群：全面铺开与多点开花
——我国新型城镇化发展的空间格局
——“两横三纵”城市化战略格局
——我国主要发展轴
——我国主要城市群
2、为什么要紧盯都市圈和城市群建设
——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线，城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期，未来还存在继续提高的空间。
——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市，从而带来更多的投资和消费，提供经济增长持续潜在动力。
——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。
——进入都市圈范围的区域，将享受更多的发展红利。
——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》：推进新型城镇化，确立都市圈城市群
3、十四五规划和2021年《政府工作报告》关于城市群、都市圈建设
——推进新型城镇化，确立都市圈城市群。优化区域经济布局，促进区域协调发展 
4、入“圈”有什么好处？
——国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》
——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。
5、不入“圈”的坏处
6、主要城市群（京津冀城市群、长三角、粤港澳大湾区）及其银行/房地产/建筑行业投资分析
——供需现状研究
——短期房地产市场发展趋势
——要具体研究：城镇化，人口（购买力），资金，产业，区位，发展趋势，未来预期等
——“十四五”时期京津冀城市群、长三角、粤港澳大湾区房地产市场长期将平稳发展
——人口持续流入地区和人口流出地区分化
——长期看，京津冀城市群、长三角、粤港澳大湾区内房地产市场将呈现区域分化
——长期看，京津冀城市群、长三角、粤港澳大湾区内房地产市场将呈现企业分化
7、工业化、城市化加速需要房地产市场配合
——工业化加速提高居民收入，促进农村人口进城
——城市化加速提升住房需求，加速房地产市场发展
8、房价会涨还是跌？
——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势
——论经济体量，中国和美国最为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构，中国向日本靠拢。再加上调控，所以房价的问题很复杂
——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融
——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点
——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速
——房价会涨还是跌？看通胀、区域、投资渠道
——根源：土地财政，人地错配，货币超发
9、产业投资与房地产市场的区域分化
——环境资源禀赋、政策禀赋
——政府能力、营商环境
——土地、资金、人口、人才、技术、产业
——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南
——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境+软环境
——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势
10、全国各区域产业投资与城市房地产投资潜力研判
——投资不过山海关，买债不买云贵川
——一、二、三线城市产业投资与房地产投资潜力研判
——各主要城市群产业投资与房地产投资潜力研判
11、商机的发现、甄别与挖掘：银行/房地产/建筑如何抓住新型城镇化建设的机遇、迎接挑战、积极应对
七、2023年房地产发展趋势预测与房地产政策变化预测
1、2023年房地产市场形势严峻
——就当前形势来看，一系列政策刺激下房地产市场可能会出现一个小阳春，但全国范围内房地产态势短期难以完全扭转，而且可能更严重。
——2022年全年国房景气指数、房地产投资、住房销售、房贷等数据不乐观
——2023年开年国房景气指数、房地产投资、住房销售、房贷等数据有所好转
2、恢复楼市信心关键是调整政策思维
——面对严峻的形势，中国政府2023年房地产政策取向出现重大调整。
3、疫情后中国经济复苏要求房地产市场必须健康平稳发展
4、房地产市场风险最严重的时刻可能已经过去。房地产市场的平稳发展。经济不景气期间，稳定房地产投资增速与稳定房地产价格同样重要。
5、 “住房改善”被列为“第一内需”
——刘副总理再次肯定房地产是中国的“支柱产业”。
6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么对2套房的诸多限制，比如限购、限贷（认房认贷）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低门槛。相信连一线城市，也都会有相当幅度的松动。
7、防风险成为第一要务。这体现在去年底中央经济工作会议的文件中，把今年房地产业的工作部署放在“有效防范化解重大经济金融风险”的框架下论述，并确定今年房地产政策的核心目标就是“防风险、保交楼”，而不是再强调用政策来保证房地产市场的“稳”。住建部1月的工作会议也明确表示，当前房地产市场存在巨大风险，要采取“慢撒气”方式来化解，而不是突然引爆。
8、在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，或旨在遏制房地产产业链风险的蔓延。
——房地产政策的“防风险、保交楼”要务，尽管是一体两面，但更重要的着力点是在“保交楼”上。因为只有居民购买的期房能保证交付，才能让以期房为主体的楼市信心逐渐恢复，风险逐渐化解。否则，不仅会引发整个市场崩塌的危机，居民拒绝偿还按揭贷款，也将引发银行危机及金融市场风险，以及购房居民把损失责任指向政府的社会危机。
9、为了“保交楼、防风险”，房地产政策是“抓两头、带中间”。
——“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。近期央行、银保监会召开主要银行信贷工作座谈会，提出实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。也就是说，全面放松优质房企的各种融资条件，保住建房主体，让优质房企能承担起“保交楼”的主体责任。
——“一头”是抓出险房企，一方面帮助这些房企自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者金蝉脱壳，不让损害群众利益的行为蒙混过关。也就是说，房地产融资政策的放松，并非重回以往融资模式的老路，而是通过市场化、法治化方式对房企优胜劣汰，并严厉打击销售套取资金的犯罪行为。这是房地产政策首次有这样的提法，意味着今年房企破产倒闭将成常态，10万家房企的规模将逐渐收缩。
——优质房企主体保住及扩张发展，既是“保交楼”最重要的一环，也是重启房市信心的重要一环。2023年房地产信心提振将是漫长的路。
10、促进房地产全面转型，主要包括两个方面。
——完善与改进现有的房地产法律法规。比如，2022年“保交楼”事件爆发，主要是与住房预售制度存在严重缺陷有关。所以，今年的政策对住房预售制度有新取向，比如要求有条件的地方进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。这意味着多年来一直受到严重质疑的住房预售制度将有重大改革，一方面为现房销售创造制度条件，另一方面即使继续实行住房预售，也会建立严格监管资金运行的制度。房地产融资及资金运行模式将出现巨大变化，并将严重影响房企行为方式。
——房地产市场如何向三位一体（购买、租赁、保障）的市场长效机制转型。发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房。比如，最近深圳推出共有产权住房，主要是解决当前安居、人才房的问题。这既可让现有房地产利益格局不至于发生巨大变化（或房价不再持续下跌），又可适当解决这些城市弱势居民的基本住房需求。
——这些转型既有房地产融资模式、资金管理模式、市场运行模式的转型，也有市场发展模式转型、观念上的转型（强调建筑业是实体经济，发展房地产市场就是发展实体经济）等。房地产政策的转型在今年将是全方位的。
11、疫情后居民资产负债表恶化、预防性储蓄抬升、房地产风险事件冲击的共同影响。政策出台到明显见效需要时间。
12、房地产市场进一步分化
13、短期房地产市场发展趋势
14、房企进一步分化
15、大房企的命运将全面分化
——对优质头部房企的支持
——坚决依法打击违法犯罪行为
16、2023年市场形势的严峻，政策取向出现重大调整，会把房地产市场引向何方，效果如何，就目前来看，相当不确定。
——政策肯定是利好。政策对房地产市场好转肯定是促进作用。具体效果多大要看市场反应。
——过去20年房价只涨不跌、极度繁荣的时代已经结束，中国房地产将进入一个新时代。
17、房地产税：会不会是压垮房地产的最后一根稻草？
18、思考：为什么唤不醒房地产
19、房地产到底什么时候能复苏
——房地产是有周期的
——中国人口、生活观念等因素
——老百姓的预期和信心
——通货膨胀到来之日，房地产保值
20、房地产过去是、现在是、未来仍然是支柱产业
八、洞察先机：对银行房贷业务的几点建议 （本章也可以调整为洞察先机：对房地产企业的几点建议）
1、20大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展
——我国长期向好支撑基建和房地产需求
——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——基础设施建设是经济发展的支撑条件
——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
——消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加
2、落实政策利好，解决面临困难
3、坚定信念：正确认识房地产在经济发展中的作用和地位
——房地产不可废弃，具有不可替代的作用
——不可过度依赖
——房住不炒
——不能影响科技创新和可持续发展
4、甄别不同区域的机会
——甄别不同区域的机会：人往何处去？钱往何处去？
——要研究区域的房地产市场发展趋势
——各城市房地产市场的差异化将成为常态，房地产市场大分化时代的来临
——人口流入，房价上升
——人随产业走，产业园、科技园、商业区（高端人口集聚区，房价高，负担得起高房价）
——区位、交通、地段（不光看眼前，还要来看规划）
——资源分配、调配的倾斜：地铁、学校、医院、政府单位……
——学区房政策
——房地产调控政策
5、银行和房地产企业要适应房地产市场向三位一体（购买、租赁、保障）的市场长效机制转型
6、房地产企业的新机会：安居房、保障房、共有产权房、老旧小区改造、城市更新……（暴利时代结束，回归正常产业利润）
7、当前形势下做好“保交楼、防风险”
——改善资产负债状况。专注主业、合规经营、资质良好
8、思考：如果将来利率上行，现在这么低的房贷利率，房贷未来一定是优质资产吗？
——为什么要控房贷占比
9、应该怎么干?
——现在在哪里？
——打算去哪里？（干什么？）
——如何去那里？（怎么干？）
10、怎么干：应对新形势、新问题
11、应当做什么
（1）发现新趋势
（2）抓住新机遇
（3）迎接新挑战
（4）甄别新风险——区分行业与单个企业，风险不同
（5）做出新应对

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