《山坡地项目开发建设经验分享》

《山坡地项目开发建设经验分享》
课程重点
介绍山坡地项目开发建设全过程中的重点问题和解决方案：前期拿地评估和确定拿地策略，中期规划建筑设计的原则，成本控制要点，后期报建施工中常见问题解析；
课程大纲
课件一.山坡用地价值的评估方法和内容
山坡用地的发展前景和使用价值分析；
山坡用地的发展前景：我国加大山坡用地的使用力度是个必然趋势；
2. 山坡用地的使用价值分析：
2.1. 山坡地的使用范围：旅游地产，养老地产，高尔夫别墅,体育公园等主题项目；
2.2开发山地住宅相对普通平地住宅有哪些优势；
二．拿地前如何宏观评估土地价值，---那些地块可拿，那些不可拿；
1.除了土地价格，拿地前必须从那些方面评估土地：
2.地质情况的初步评估：地址不稳定区域，滑坡泥石流，断层，陡坡等需要避开：新北川县城的选址为例；
3.地形地貌的评估：宜选址适建设山地；
适建设低丘缓坡山地的选取原则：地质稳定，无地质断裂带滑坡等不利因素干扰；非谷底和冲沟，土层厚度小，地下水位低；进深大坡度均匀的南向阳坡为首选；
4.用地规模的确定；
5.开发强度和难度：缓坡和中坡地形可高开发强度，超过25%整体坡度的地形，适合覆盖率低的低开发强度；
6.基础设施配套等方面。
三．确定意向地块后，如何微观评估土地价值：
1.需要综合 市场销售， 建安成本， 硬性限制条件等三个主要维度；
2. 市场销售方面：能出什么产品？比例如何？
3. 建安成本方面：
3.1.地形分析：坡度多少？决定了土石方量大小和挡墙数量多少。
3.2.地质情况分析；地基好不好？
3.3.简单成本分析：不可预见成本可能在那？
4. 硬性限制条件：
4.1.规划条件中，容积率，覆盖率的要求：
4.2.市政及消防问题：水电气条件是否具备，消防措施和消防部门沟通。
4.3.当地高切坡的极限值多少？
4.4当地还有什么其他方面限制条件？
对上述问题都做了评估后，项目才能落地。
四．根据地形分类，分析实际案例
1.单坡地形设计案例；
2.双坡地形设计案例；
3.复合地形设计案例；
课件二. 坡地.山地住宅开发的重点工作内容分析
山地项目成本控制要点；
山地住宅的隐形成本控制范围大，浮动范围高，方案阶段设计决定了80%权重的可优化成本内容，主要是以下6方面：
1.土石方挖填平衡；开始规划时怎么考虑这个问题？用什么办法可以先简化问题，估算挖填量？
2. 边坡挡墙成本；有多少种常用挡墙，每种适用什么范围，成本情况。
3. 基础处理方案；
4．结构选型，建筑平面优化；
5. 地库优化方面；山坡地项目的地库一般什么类型？从哪些方面可优化？
6．小市政道路及管线综合的成本控制。
初步设计阶段，成本优化主要关注点；
我们的建议：变隐形成本为显形成本，将扔在地下的钱，看不见摸不着的钱， 转为加大景观投入和饰面材料升级。这是任何一家地产公司都不会拒绝的建议。
根据上述内容，深入说明方案阶段优化成本的措施要点。
二．山地项目销售概念，景观设计的部分想法；
三．实际操作项目中的常见问题；
1.面积计算标准；
2.产品种类控制；
3.工程类问题：施工组织顺序，排水截洪，挡墙和建筑基础关系等；
四．山地及坡地项目规划方法回顾；
1.回顾国内外山坡地项目交通组织，建筑设计的实例；
2.回顾国内地产项目的产品实例：介绍重庆龙湖及其他重庆地产项目，广东某项目，黄山德懋堂等住宅开发项目；
3.山坡地地产项目普遍规律经验小结；
五．根据以上总结，深度分析我管理项目；
1.介绍山前，山后两个部分的各自规划理念，设计重点回顾；
2.深入分析总结山后坡地组团的经验：前二后三的别墅类型，适用的坡地类型是什么？再高的坡度，怎么办？用什么产品？
六．山坡地住宅项目规划设计，建筑设计要点的总结；
回顾国家规范对于山坡地设计的要求；
总结山坡地项目规划建筑设计的方法步骤：
举国内地产项目实例：万科十七英里，重庆项目等；

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