物业公司营改增内训大纲

《物管企业增值税的筹划与应对》
【课程要点】：“营改增”已经实施了！虽说整体税负只增不减，可是物业管理企业突然发现，原来单一的营业税税负，现在变成了多元的增值税负。各项收入究竟适合什么税率？代收代付的收支应该怎么处理？业主减免物管费怎么操作税负最低？车位费怎么管理？发票怎么办？……
“营改增”将会给物业管理企业带来很大的影响，有利有弊。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备；如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化。
本次课程将结合物业管理行业的实践案例，解析“营改增”对企业产生的实际影响，如：由于计税方式不同而对企业税负产生的影响；由于税种征管规定不同对企业财务管理产生的影响；由于税负变化对行业乃至产业结构的影响等等。从而此企业正确认识“营改增”新政，从容应对新政带来的变化。
【培训对象】：企业负责人、财务负责人、各部门负责人
【课程特色】：结合行业案例、深入剖析，通俗易懂，实操性强。
【课程大纲】：
[一] 为什么营改增?
营改增的背景
营改增的作用
营改增的发展趋势
重点讨论：营改增对行业企业的影响
[二] 什么是增值税？
增值税的概念
增值税纳税人身份的认定
重点分析：挂靠经营的风险
增值税税率和税负率
基本税率及适用范围
简易征收适用的征收率
税负率是关键
重点分析：小规模纳税人、一般纳税人的各自特点以及如何选择
增值税的征收管理
何时具有纳税义务？何时缴税？
在哪里缴税？
纳税期限是怎么规定的？
其他规定
重点分析：物业服务费的发票怎么开？怎么入帐？何时间确定收入？应该如何确定申报收入？
[三]怎样计算增值税？
销售额及销项税额的计算
销售额及销项税额
视同销售
小规模纳税人销售额的确定
重点分析：车位租赁费如何设计、缴纳，物业公司最划算？
进项税额的计算
增值税扣税凭证
不得从销项税额中抵扣的进项税额
进项税额转出
应纳税额的计算
水费的差额缴税
重点分析：代收水电费等如何处理与应对
[四]增值税发票的管理
增值税发票的种类
增值税发票的使用、抵扣以及风险管控
扣税凭证的认证和申报
扣税凭证的遗失
重点分析：赠送物管费如何处理与应对
[五]增值税的税收减免和优惠
法定免税项目
减免税管理
起征点的规定
差额征税
重点分析：物业公司可以享受哪些优惠政策，如何享受？
[六] 物业管理企业营改增后的筹划案例分析
纳税人身份的税收筹划：
物业管理企业如何选择一般纳税人和小规模纳税人，对自己最有利
起征点的纳税筹划：
利用起征点及小微企业的优惠政策，让物业管理企业合法免缴部分税额
兼营行为的纳税筹划：
利用增值税兼营政策的相关规定，降低物业管理企业的税率
代收费用的筹划：
对于物业管理企业大量存在的“代收代付”行为以及可能存在的增值税纳税义务，采用最佳方案予以分别解决
视同销售的规避筹划：
对于物业公司无偿赠送、免费的行为导致的增值税纳税义务，采用最佳方案予以规避
折扣销售的筹划：
折扣销售的不同处理细节，会产生截然不同的纳税义务。
不动产租赁的筹划：
物业公司车位租赁、小区内摆展、广告位收入等均属于不动产租赁，不同的处理方式税负会成倍增加，最佳方案的筹划。
进项税额的筹划：
由于进项税额可以抵扣销项税额，对于费用的筹划变得十分重要，好的筹划可以让我们尽情享受政策的红利。
过渡期免征的筹划：
营改增条例提供了很多过渡期的优惠政策，物业公司可以享受哪些？怎么策划和运用
进货渠道的筹划:
增值税让采购的选择变得十分重要，最佳方案的筹划将颠覆我们以往的“同等条件下低价者得”的采购原则。
[七] 互动与讨论

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