城市更新项目运营管理全程实战案例解析

城市更新项目运营管理全程实战案例解析

【课程对象】

地产集团总裁、城市更新项目（三旧改造）的总经理及集团相关管线的总监、经理。
【课程目的】

1 广州旧改的发展趋势与政策研究 

2 政府、开发主体、村集体、村民等各方关系如何协调？ 
3 广州旧改项目的案例分析和实施重点
【课程大纲】

开课秀：城市旧改，开发商的下一个蓝海？

北京王府井平安大街旧改、沈阳万达旧改失败炸掉重来

一 百战归来思管理

广州从“三旧改造”到“城市更新”1.中国城市旧改背景和演化2.旧改模式哪家强？全球旧
改7大模式解读3.北上广深城市更新改造项目发展趋势分析4.和龙悦享佛山“三旧改造”大
拆迁为何从未遇影响进度难题？

广州林和村城中村改造5.关键点窍从摸着石头过河，到完成系统思考

从粗放到规范，构建专业的运营系统

搞好旧改靠什么？政府？开发商？村集体？广大村民？





二 和成一条龙

开篇案例：广州荔湾广场案例、冼村旧改（腐败铁三角，村委会被告）1.旧改项目协调
左难右也难政策风险、土地风险、拆迁风险、资金风险……如何管控？2.四级政府、开发
主体、村民等各方利益、风险与博弈3.如何统一各方利益？四级政府（政策与趋势解读
）

解读：广州城市更新总体规划（2015—2020）

村委会集体——广大村民——钉子户

投资商——开发商——运营商

优势互补，和成一条龙4.和龙悦享广州市文冲城中村改造：政府、城市与村民利益的统
一

猎德村成功改造的经验和启示5.关键点窍铁三角VS三国演义（三方博弈）



三 全程实战案例解析（城市更新项目管理7大阶段）

旧改篇

1前期准备

开篇案例：广州猎德村改造后，商业部分经营惨淡

东莞华南城（村官富了，项目死了）、鄂尔多斯商业中心改造如何与村委谈判合作？如
何保障数据调查的真实性？

规划设计怎么管控？

各方利益诉求？如何避免陷阱？查证、确权签订项目合作开发意向书、数据调查与采集
、制定初步方案、经济测算、编制项目总体实施计划咨询案例：土地测算、项目策划（
旧城改造项目）案例分享：西安南郭上村改造项目整体定位及取地策略研究

某房地产开发项目(三旧改造)可行性研究报告拆赔方案设计的关键（合作与博弈）太黑
与太白之间，有灰度





2方案报批

开篇案例：广州新颁布1+3政策，冼村村民不干了！政策多变，政府优惠条件落不了地？
拆迁补偿协议签订困难，杨箕村最牛钉子户？

如何缩短审批时间？喝酒？洗脚？政策设计多方案组合与比选：不同的项目方案与测算
优惠政策、签订拆迁补偿协议、各项手续办理案例分享：三亚月川村6方案政策落地的关
键是什么？如何把握“一村一策”的原则，发挥主观能动性，做足工夫？





3土地出让

开篇案例：郑州套路被“K2们”搅局

广州“旧改”成地王“集中营”？城改项目决策要小心的拿地陷阱最佳出让方式的标准？出
让方案拟定、设计报名条件、参与竞买、摘牌案例分享广州城中村改造案例：冼村

深圳较场尾旧村升级改造、木头龙、大冲村等

解读：2017广州土地拍卖规则修改：旧改地块集中亮相组织决策的科学性与老板决策艺
术性？商业模式与政策导向——广州白云万达广场

投资决策系统+投资分析模型





4拆迁与回迁

开篇案例：冼村拆迁一波三折、某项目回迁房延期2年，谁负责？拆迁难，难于上青天！
领导不重视？宣传不到位？政策不了解？

补偿标准的尺度掌握出现偏差？

回迁方案不够明确？备受质疑

回迁安置的组织得力？分批次回迁？

保利为什么要建回迁样板房？如何保障快速顺利拆迁与按期回迁？签订正式拆迁补偿合
同发布信息，对村民发布信息，合理疏导租赁人口

房屋拆除，发放搬家费和安置费

安置房的工程款控制案例分享：林和村拆迁1个月搞定冼村的村民工程质量监督委员会

猎德回迁“三公原则”回迁房的项目管理比常规开发更麻烦，更要用心管理





新项目开发篇

5策划与设计

开篇案例：千军万马过独木桥

1)  地中海风情小区，西班牙风格，世界级的全幕墙，我们真的需要吗？

2)  如何防止被忽悠？

3)  3+2项目策划流程解析

4)  三星高照
两手到位：客户偏好需求、造价成本限额与强制性技术要求，三者的完美协调，才是好
的作品。千万不要以为我们喜欢什么，客户就喜欢什么。

5)  产业导入与升级

6)  案例分享：

深圳龙岗旧城改造项目策划报告

郑州金水区旧城改造城市综合体项目发展战略研究报告

7)  产品总监如何从技术走向管理？

项目策划报告必须解决那些问题？

标准化产品线复制VS不同区域的客户偏好





6进度与工程

开篇案例：上海楼倒倒，北京楼漏漏，万科、万达等老司机也有翻车的时候

1)  工程管理难在哪？

施工队伍水平参差不齐？

总包队伍滑头，不管分包？

供应商贼精，材料调包？

2)  甲方工程项目部的角色如何定位？三个代表 细节致胜

3)  工程项目十大管理

甲方准备管理、对监理的管理、总分包管理、投资管理、进度管理、质量管理、安全文
明管理、物业移交管理、保修期内维修管理、项目后评估管理

4)
 标杆案例分享：龙湖工程精细化管理、万科建筑工程质量管理要点、万达质量通病防治
监理实施细则

5)  施工验收规范与客户验收要求之间的差异，我们该如何选择？

甲方、监理和施工单位三者关系如何理顺？

来自五湖四海的甲方、乙方、丙方，如何统一游戏规则？



7产业导入与运营

开篇案例：上海新天地、成都宽窄巷子

绿城·乌镇雅园——学院式养老养生特色小镇，一哄而上，一哄而散？拿不到建设指标？

利益如何分配？

导入什么产业？

合作开发？产业+文化+旅游+社区运营管理产业导入与升级案例分享羊城创意产业园、红
专厂、大理老城隍庙、特色小镇

无锡灵山耿湾禅意小镇

“政策+模式+案例“三位一体全面解码特色小镇五大关键点，把握特色小镇PPP特色小镇的
灵魂是产业，不是旅游，更不是地产

将特色产业小镇打造成为新时期中国产业升级的核心载体





四 现场研讨与答疑

1 回顾与总结

2 经典案例解析

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