开发商差钱≠房价将下降

 作者:刘泳华    109

截至4月11日,沪深两市共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示,84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比大减1150亿元。


据此,有人预计房价在下半年将下调,一线城市下调的幅度将超过二三线城市。



对此,笔者不以为然。



开发商差钱了、资金链要断了、扛不住了,房价就会跌。是这样吗?NO!



1、没有金钢钻,哪敢揽瓷器活。能当开发商的,从来就不差钱。



虽然今年上半年的销售业绩不理想,然而,去年一路高歌的楼市则让开发商赚了个盆满钵满。有数据显示,截至今年年初,A股50多家上市房企拥有超过1500亿元的现金。手中有余粮,心中自然不用慌。

此外,上有政策,下有对策。中央政府试图通过限贷、停贷等行政手段打压投资性购房,在客观上使成交量急剧下滑,使开发商出现资金链紧张,从而迫使其降价。涨上去容易降下来难。殊不知,部分房企已开始通过转向海外、房地产私募股权基金等方式曲线借道融资。



2、开发商已经“绑架”了地方政府,而且地方政府“很享受”被绑架的滋味。



2007年,中国楼市掀起了第一轮飚升行情,随着相关政策的打压,从2007年10月到2008年8月,房地产持续降温,万科率先降价。开发商降价后最着急的是谁?其实不是开发商自己,而是地方政府。



君不见,万科扯起降价大旗没多久,各地政府和行业协会便异口同声地高喊“救市”,而且呼声一浪高过一浪。西安政府砸出5亿元巨资救市,沈阳、武汉放宽公积金贷款买房标准,长沙推行买房货币补贴,南京一口气打出补贴和支持企业的组合拳,还有广州、重庆、厦门、福州……不一而足。



虽然,2008年底的“救市”有国际金融危机的特殊背景,但我们也可以鲜明地看到房地产经济在地方财政中的重要地位,可以毫不夸张地说,开发商已经“绑架”-全球品牌网-了地方政府,而且地方政府是“很愿意”被绑架的,虽然偶而也骂骂开发商,其实心里是偷着乐的。



再看今年,受到日本地震影响,日本出口到中国的汽车、机电以及电子类高端产品都会有所下滑,从而连累地方政府GDP下降,削减地方财政收入。此外,全国3600万套保障房的建设资金从哪里来?一方面要地方政府控制房价自降收入,一方面要自筹资金建设保障房,与开源节流的财务原则背道而驰,地方政府会欣然采纳么?



3、影响房价的两个决定因素是供求关系和货币供应量。



供给和需求是决定商品价格的最基本、最核心的两大元素,而目前房地产市场一方面是供给过大,另一方面是有效需求不足,其结果必然导致房价进一步下滑,而不是上涨。“居者有其屋”是孟子对美好生活的向往,也是数亿中国人的梦想。“结婚先买房,没房不结婚”也成为适婚青年的共识。为了房子宁可背上巨额债务,宁可起早贪黑加班加点任劳任怨砸锅卖铁。虽然现在各城市都有很多空置房,并不等于说房子已经很多了,其实房子还是很少。中国是一个农业大国,高速发展的城镇化把农民逼向城市,为城市经济建设做出了默默无闻的贡献,但不能就此剥夺农民在城市购房的梦想。房屋严重供不应求导致了房价的直接上涨。



房价是涨是跌同时在很大程度上取决于货币供应量。全国政协委员、招商银行行长马蔚华在全国政协分组讨论会上说“房价上涨根本是一个货币问题,因为老百姓手中的钱太多了”,这话遭到很多骂名,其实马蔚华的话没有说完,他可能是想说“老百姓手中的钱太多了,但还是买不起房,因为钱越来越不值钱了”。因为货币供应量在急剧扩大,因为CPI在飞速上涨,所以老百姓的工资也在“跟着涨”,腰包越来越鼓了。虽然老百姓手中的钱越来越多了,可能却越来越买不起房了。



4、3600万套保障房能否真正保障需要保障的住房者?



中央出台保障房政策出发点很好,我举双手赞成。然而3600万套保障房在建设、申请过程中如何防止新的造假和腐败行为发生?这些房子最终能否100%供给保障对象?事实上,深圳等地已经发生了多起申请保障房的欺诈行为。

如果保障房不能真正让那些需要保障的家庭得到和入住,最终会像经适房、两限房一样,成为房价上涨的又一只推手。

此外,保障房建设的实际速度会比想象中慢很多,去年580万套保障房的建设任务根本就没有完成。每年以区区百万套保障房,缓解数千万购房者之压力,可谓是杯水车薪。



纵观中国经济十几年的发展规律,及中国房地产市场近十年来的发展规律,始终逃不过这样的怪圈——“一管就蔫,一蔫就放,一放就涨,一涨再管,一管再蔫,一蔫再放┄┄”



一言以蔽之,房价频频上涨的根源在于土地财政和通货膨胀,与开发商差不差钱毫无关系。



所以,我大胆预测房价的未来走势:

(1)部分城市个别开发商因扛不住,小降;

(2)地方政府出面呼吁救市,试探中央政府态度;

(3)开发商群起哭穷;

(4)地方政府撕开政策口子,取消停贷/限贷/限购;

(5)开发商小胜,维持不降价,并开始制造火热行情“逼空”;

(6)持币待购者慌了阵脚,纷纷出马;

(7)房价再次疯狂上涨。

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