房地产市场及其结构(ppt)
房地产市场
房地产市场及其结构
房地产市场的运行机制
房地产市场的供求
房地产市场的预测
房地产市场的中介服务

第一节、房地产市场及其结构
一、房地产市场的概述
1、房地产市场的内涵
是房地产交易的总和，是房地产交易双方相互关联、相互制约的一种关系。

直接交易——土地使用权、房屋
相关交易——还包括信息、资金、技术
劳务等
2、房地产市场的特点

二、房地产市场的结构
房地产市场的结构
地产市场
房地产物业市场
（一）地产市场
一级市场 批租市场
租赁市场
二级市场
三级市场

一级市场的特点：
1、出让者——固定（国家或其授权的管理部门）
2、具有垄断性——价格由国家制定、控制、调节。
3、土地所有权和使用权的相互分离。
（二）房地产物业市场
1、房地产投资开发市场：
4、房地产金融市场——贯穿于各个环节
房地产投资额大、开发周期长、
周转慢等
5、房地产中介服务市场
信息不对称导致房地产中介服务存在。
三、房地产市场的参与者
房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构的组成。

这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。
房地产市场的参与者
1、土地所有者或当前的使用者
2、开发商
3、政府及政府机构
4、金融机构
5、建筑承包商
6、专业顾问
7、消费者或买家
1、土地所有者或当前的使用者
土地所有者——国家
国家作为城市土地的所有者，要通过城市规划来管理。
城市规划——建筑物的平面和空间布置
限定土地的用途、房地产
开发的产品类型、开发地
点、具体坐落位置。

土地的当前使用者——同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响越大。

2、开发商
房地产商的类型——跨国公司（大）
皮包公司（小）
房地产商的主要区别——
（1）房地产商（大）——所开发的物业出租或出售。
（2）房地产商（小）——出售物业——积累资本。

（3）开发项目类型不同——资质不同
（4）选择的经营方针不同——专长、风险
（5）管理上不同——顾问机构服务、自己负责。
3、政府及政府机构
1、 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，即有制定规则的权利，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。
2、政府对房地产业的政策取向集中体现在两个方面，即通过计划管理手段对房地产市场宏观上的总量调控和通过市场机制的供求关系、价格水平自动调节。

3、与房地产开发经营有关的政府及机构
土地管理——土地使用权证
城市规划——规划许可证
建设管理——开工许可证
市政管理——市政设施和配套设施使用
许可
房地产管理——销售许可证和房地产产
权证书
4、金融机构
房地产投资过程中需要两类资金——
1、开发融资——用于支付开发建设费用
短期资金。
2、抵押贷款——用于支持使用者购买房
地产的长期资金。
房地产物业抵押，风险小、金融机构竞争激烈。
5、建筑承包商
6、专业顾问
1、监理工程、咨询工程师——
一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。
2、专业工程师——
结构工程师、建筑设备工程师、电器工程师。

3、会计师——
4、经济师与造价工程师——
5、估价师及物业代理——
6、律师——
7、消费者或买家
买家——
自用型购买——主要是购买力
投资型购买——主要是预期收益
第二节、房地产市场的运行机制
房地产市场的动力机制
房地产市场的价格机制
房地产市场的供求机制
房地产市场的竞争机制
第三节、房地产市场的供求
一、地产市场供求分析
1、城市土地的供给

2、城市土地的需求

3、土地供求平衡

二、城市住宅供求分析
1、城市住宅的供给

2、城市住宅的需求

3、城市住宅的供求平衡

三、非居住用房的供求分析
1、非居住用房的供给

2、非居住用房的需求

3、非居住用房的供求平衡

第四节、房地产市场的预测
一、房地产预测概述

预测法案例
一房地产开发商，在小区开发过程中，为了保证塑钢窗的质量，房地产开发商预将塑钢窗加工工程委托给一家信誉好、质量信得过的厂家。现有三家备选企业，开发商将三家具体资料邮给七位资深专家，请他们给出综合评定。七位专家资料反馈回来后，汇总如下，请选择一家企业加工制作。

案例2
某房地产开发公司，年竣工面积1999年为12万平方米、2000 年为12.8万平方米、2001年为13万平方米、 2002年为13.5万平方米、2003年为15万平方米。试预测该房地产开发公司2004年可能竣工的面积。

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