上海房地产市场现状及前景研究报告
上海房地产市场现状及前景研究报告 前言 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年） 二、缓慢发展阶段（1986-1991年） 三、超常发展阶段（1992-1994年） 四、调整回落阶段（1995-1997年） 第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段） 1. 住宅需求增长较快 2. 供求关系逐步趋于平衡 三、房地产价格止跌回升 四、市场经营主体逐步成熟 五、个人购房已成为住宅市场主力军 六、空置办公、商业用房的问题还比较突出 七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善 八、企业能级不高，产业集中度偏低 九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要 第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景 一、需求全面稳定增长 3. 住宅质量全方位的提高 三、运行机制基本完成市场化 四、外资进入将兴起一轮新的高潮 五、服务业全面发展提高 六、国有企业改革加快速度 七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用 第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机 一、进入上海房地产业主力业务的机会 二、由上海房地产市场发展带来的机会 前言 以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国 际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对 于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经 到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的 时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经 济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的 龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临 着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需 要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共 和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。19 78年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。 从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978－1985年） 在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条 件。 第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。 历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是 1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一 建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上 在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革 开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为4．5平方 米）。为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合 的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年， 市区住宅建筑面积达到了6444．3万平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面积也 达到了5．4平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练， 为日后上海房地产市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。 第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。 70年代末、80年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。由此 ，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论，终于对于住 房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房 地产市场的发展奠定了基础。 上海房地产市场复苏的第一个标志是，成立了能开发在市场上出售房屋的上海中华 企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1984年，爱建公司建设的“爱建公寓”在香港上 市，半个月就销售一空。另一个标志是，开始试行新建住房按土建成本由政府、单位和 个人各负担三分之一，出售给个人。虽然该“三三制售房”方式由于种种原因没有得到普 遍推广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一个尝试。 尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场的确 自此起步。 二、缓慢发展阶段（1986-1991年） 经过多年的讨论，1986年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论还有局 限性，但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。“房地产市场 是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在 房地产领域的发展。上海房地产市场在1986—1991年间取得了缓慢的但是实质性的发展。 经营性的房地产开发公司有了起步。到1991年底，上海共有房地产开发公司94家， 其中，中资公司72家，中外合资和外商独资企业22家，共拥有自有资金23．5亿元，从业 人员近6000人。 房地产投资规模迅速扩大。1986－1989年实际完成投资21．76亿元，1990年和1991 年分别为7．60亿元和7.59亿元。1986－1991年，上海商品房竣工面积为402．08万平方 米，内销商品住宅销售面积为394.76万平方米。 土地使用制度开始了商品化改革。1986年起，向中外合资经营企业征收土地使用费 ，1987年开始实施土地使用权有偿转让。1988年7月8日，上海通过国际招标，由日本孙 氏企业有限公司以2800万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第26号地块1．29万平 方米50年的使用权，可用于建造办公、酒店、住宅等建筑共6．45万平方米。此一行动， 拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年底，上海共对外出让土地使用权12幅，计 980万平方米，土地出让金总收入约8474万美元和12.15亿元人民币。 行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地产 中介机构在政府鼓励下出现了。1987年，上海市房地产交易所成立，1988年9月，按照“ 政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区县也相继成 立了区县级交易市场。 综观这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但进展是实质性的，更重要 的是经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。 三、超常发展阶段（1992-1994年） 1992年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国国 民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高潮。 首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1992年上海对外 批租土地194幅，占地面积1983万平方米，1993年对外出让土地244幅，占地面积达4932 ．56万平方米，1994年对外出让452幅，占地1594．22万平方米。特别是1994年2月，上 海市第十届人大常委会第7次会议通过《上海市实施＜中华人民共和国土地法＞办法》规定 ，自1995年1月1日起全面对商业等6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上 海土地使用制度改革全面推行。当年，上海就向内资有偿出让168幅地块，面积326．34 万平方米。 其次，房地产企业数量迅速扩张。1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，199 3年又增至1425家。1994年超过两千大关，达到2081家。 三是房地产投资成倍增长。1992年完成投资12．55亿元，1993年迅速增加到83．7亿 元，1994年更是增加到了117．43亿元。 四是商品房开发和竣工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积432．27万平方米 ，竣工面积139．6万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，竣工面积320万平方米 ，1994年施工、竣工面积分别为1305．82万平方米和341．2万平方米。 最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等全业大量 出现。1992年7月上海第一家房地产经纪企业——上海威得利房产咨询公司成立。到年底， 经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共12家，1993年起每年新增超过300家 ；1991年11月，上海第一家专业物业公司——沪港合资的“上海安居乐物业管理公司”在上 海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大批内资开发公司相继成立了物业公司；成立 于1992年的上海市土地估价所是解放后最早出现的房地产估价机构。这类企业的产生， 沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发展。 四、调整回落阶段（1995－1997年） 1992－1994年间，上海房地产业的发展是惊人的，虽然它为上海房地产市场的发展 打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。上 海房地产市场的调整效果从1995年开始显现，主要表现为： 首先，土地使用权出让数量回落。1995年上海土地有偿出让共497幅，占地面积120 3．51万平方米，分别是1994年的80％和64％，其中，外销地块258幅，640．30万平方米 ，比1994年下降了43％和59％，内销地块（含外资内销）239幅，563．21万平方米；19 96年上海土地有偿出让共764幅，1066．86万平方米，与1995年相比，虽然地块幅数有所 增加，但出让土地面积减少了10％以上，其中，外销地块出面积减少了40％，内销地块 增加了1倍以上，达到537幅，土地面积也增加了近20％；1997年土地出让的规模有所回 升。 其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。1995－1997年三 年，每年上市供应的内销商品房分别为1019．99万平方米、1330．35万平方米和1737． 52万平方米，平均每年新增300－400万平方米。上市的外销商品房从1992年的22．2万平 方米增至1997年的161．5万平方米，增长了7．27倍，外销商品房中综合办公楼占主体， 比例超过50％。由于商品房供给急剧上市，加上房价高企，市场在短期内难以消化，造 成空置严重。1995年上海商品房空置量达到413．39万平方米，比1994年的175．33万平 方米增加了1．4倍，1996年上升到629．9万平方米，1997年底，达到969万平方米，供大 于求的矛盾相当突出。 与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业数仍有较快的增 长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充满了生机，使整个上海房地产市 场在调整的阵痛中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。 第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段） 1997年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持续增长，中央政 府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重 要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市 场发展的相关政策。上海房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。 这一阶段的市场，表现出5个特征，即：市场需求增长较快；供求关系逐步趋于平衡 ；房地产价格止跌回升；市场经营主体逐步成熟；个人购房成为住宅市场主力军。同时 ，也存在4个问题：空置办公商用房的问题仍比较突出；房地产成本构成，价格构成有待 进一步改善；企业能级不高，产业集中度偏低；房地产信息运行还不适应市场的需要。 以下进行分别分析： 一、市场需求增长较快 表现在三个方面： 首先，新建商品房销售增长迅速。1995年，销售面积仅567．66万平方米。到1998年 突破1000万平方米，达1050．77万平方米，短短三年翻了一番。1999年达1328．67万平 方米。进入2000年，销售进一步上升，达到1557．87万平方米的创记录水平。 其次，二手房（上海称为存量房）买卖大幅度上升，速度大大超过新房市场。1995 年二手房交易面积仅为60．87万平方米，仅过四年1999年达到511万平方米，2000年达到 779万平方米。倘若按此速度计算，到2003年上海存量房交易面积将超过商品房的销售面 积（见表1）。 表1、上海商品房销售面积与存量房买卖面积情况比较 |年份 |商品房 |比上年增|存量房买|比上年增|存量房买| | |销售面 |长幅度％|卖面积（|长幅度％|卖与商品| | |积（万 | |平方米）| |房销售面| | |平方米 | | | |积之比％| | |） | | | | | |1995 |567.66 |　 |60.87 |91.66 |10.72 | |1996 |573.50 |1.03 |82.29 |35.19 |14.35 | |1997 |686.45 |19.69 |162.40 |97.35 |23.66 | |1998 |1150.77|67.64 |315.23 |94.11...
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